Premier achat immobilier : PTZ, prêt à 1 %, PSLA, les 6 aides qui changent votre plan de financement

Mis à jour en septembre 2026 : plafonds du PTZ vérifiés, taux réel du prêt accession Action Logement (1 %, la TVA réduite relevant de la location-accession), exonération des droits de mutation pour les primo-accédants, don familial exonéré jusqu'au 31 décembre 2026, aides aux ménages modestes et calcul chiffré ajoutés.

Sommaire

Quelles aides pour un premier achat immobilier en 2026 ?

Six leviers portent aujourd'hui l'accession à la propriété d'un ménage qui achète sa résidence principale pour la première fois. Aucun ne suffit seul. Ensemble, ils réduisent le coût du crédit, l'apport personnel exigé par la banque et les frais d'acquisition.

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt de l'État sans intérêt, accordé sous conditions de ressources, pour le neuf partout et pour l'ancien avec travaux en zones B2 et C.
• Le prêt accession Action Logement : 30 000 euros au plus, à taux fixe de 1 %, pour les salariés du secteur privé.
• La location-accession (PSLA) et le bail réel solidaire (BRS) : deux formules d'accession sociale à prix encadré.
• Les aides des collectivités : prêts bonifiés, primes ou subventions accordés par une région, un département ou une commune.

S'y ajoutent deux coups de pouce fiscaux qui ne prennent pas la forme d'un prêt : l'exonération de la hausse des droits de mutation pour les primo-accédants et le don familial exonéré pour un logement neuf. L'épargne logement complète le tableau, sans être une aide au sens strict.

Pour mesurer ce que chacun pèse, il faut d'abord savoir ce que vous empruntez. Notre point sur la capacité d'emprunt et le taux d'endettement de 35 % vous donne l'ordre de grandeur avant de chercher les aides.

Le prêt à taux zéro : pour qui, pour quel logement ?

Le PTZ reste le premier outil de l'État pour aider à acheter. Il finance une partie du prix sans intérêt ni frais de dossier, et la fiche officielle de service-public, vérifiée le 15 septembre 2026, en fixe les règles pour les offres émises jusqu'au 31 décembre 2027.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

La condition centrale : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Des exceptions existent pour une personne handicapée, un ménage victime d'une catastrophe ou le titulaire d'un simple usufruit.

Le revenu fiscal de référence doit rester sous un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes du ménage. Pour une personne seule, il est de 49 000 euros en zone A et A bis, 34 500 euros en B1, 31 500 euros en B2 et 28 500 euros en C. Pour deux personnes, ces montants passent à 73 500, 51 750, 47 250 et 42 750 euros.

Neuf, ancien, maison individuelle : ce qui est financé

Depuis avril 2025, le logement neuf est éligible dans toutes les zones, qu'il s'agisse d'un appartement en immeuble collectif ou d'une maison individuelle. La différence tient à la quotité : jusqu'à 50 % du coût retenu pour un logement collectif, 30 % pour une maison individuelle, selon la tranche de revenus du ménage.

L'ancien n'ouvre droit au PTZ qu'en zones B2 et C, et à une condition précise : des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Le logement social vendu à son occupant et la transformation d'un local en habitation sont admis dans toutes les zones.

Le prêt se rembourse sur 25 ans au plus, avec un différé d'au moins deux ans pour les ménages les plus modestes. Le coût de l'opération pris en compte est plafonné selon la zone et la composition du foyer. Les conditions évoluent souvent : le projet de budget 2027, en cours d'examen, prévoit un second prêt sans intérêt pour les futurs parents.

Le prêt accession d'Action Logement : 30 000 euros à 1 %

Le prêt accession d'Action Logement s'adresse aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Son taux fixe est de 1 % hors assurance, pour un montant de 30 000 euros au maximum et une durée pouvant atteindre 25 ans.

Il finance l'achat dans le neuf, la construction d'une maison ou l'acquisition d'un logement HLM ancien vendu par un bailleur social. Le salarié doit respecter des plafonds de ressources et ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ces dernières années. Les salariés du secteur agricole disposent de leur propre formule, le prêt Agri-Accession.

Un détail pratique compte : Action Logement demande un dossier complet au moins 30 jours ouvrés avant la signature chez le notaire. Déposée trop tard, la demande fait glisser la date de la vente.

Autre échéance à ne pas manquer : l'assurance habitation à souscrire dès la signature de l'achat, souvent demandée par la banque ou le notaire le jour de la vente.

Une précision s'impose, car l'ancienne version de cette page les mélangeait : la TVA à 5,5 % et l'exonération de taxe foncière ne sont pas des avantages de ce prêt. Elles appartiennent à la location-accession, décrite plus bas.

Combien ces aides font-elles vraiment économiser ? Un cas chiffré

Prenons un couple salarié d'une entreprise privée qui achète un appartement neuf de 250 000 euros, sa première résidence principale. Le taux moyen des crédits immobiliers était de 3,31 % en août 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Sur 30 000 euros empruntés sur 20 ans, hors assurance :

Financement de 30 000 euros sur 20 ans	Mensualité	Coût total des intérêts
Prêt bancaire à 3,31 %	environ 171 euros	environ 11 060 euros
Prêt accession Action Logement à 1 %	environ 138 euros	environ 3 110 euros
Écart	environ 33 euros par mois	près de 8 000 euros

Ajoutez le PTZ, qui ne coûte aucun intérêt sur sa part, et la facture du crédit baisse encore. Une mensualité plus basse améliore aussi le taux d'effort, que le Haut Conseil de stabilité financière plafonne à 35 % des revenus : c'est souvent ce qui fait passer un dossier limite.

Côté frais de notaire, le gain dépend du département. Là où le conseil départemental a relevé les droits de mutation de 0,5 point, un primo-accédant qui achète 250 000 euros dans l'ancien évite 1 250 euros. Ce calcul reste indicatif : le montant exact du PTZ dépend de la tranche de revenus et du plafond de l'opération, que votre banque ou l'ADIL calcule sur votre dossier.

Location-accession et bail réel solidaire : acheter moins cher, pas à pas

Le PSLA, louer avant de devenir propriétaire

Le prêt social location-accession (PSLA) finance un opérateur, souvent un organisme HLM, qui construit des logements destinés à des ménages sous plafond de ressources. Vous commencez par une phase locative : vous versez une redevance, dont une part constitue déjà une épargne sur le prix.

Vous levez ensuite l'option d'achat. Si elle intervient dans les cinq ans suivant l'achèvement, la vente bénéficie d'une TVA à 5,5 %, et le logement profite d'une exonération de taxe foncière de 15 ans à compter de l'année qui suit l'achèvement. Le logement doit être votre résidence principale au moins huit mois par an.

Pour aller plus loin : Sans un coup de pouce des parents, devenir propriétaire avant 40 ans tient désormais de l'exploit

Deux garanties sécurisent le parcours. Le vendeur rachète le logement pendant 15 ans en cas d'accident de la vie (décès, mobilité professionnelle de plus de 70 km, chômage prolongé, invalidité, divorce). Si vous renoncez à acheter, il doit vous proposer trois solutions de relogement dans les six mois.

Le BRS, acheter les murs sans le terrain

Le bail réel solidaire dissocie le foncier du bâti. Un organisme foncier solidaire garde le terrain et vous vend les murs, pour une durée de 18 à 99 ans. Le prix de vente est donc nettement inférieur à celui du marché, avec les mêmes plafonds de ressources que le PSLA.

Prêt immobilier : un PTZ pour les moins de 35 ans, ce que propose la Fédération bancaire française (FBF) https://t.co/GzVWanKVRu pic.twitter.com/itEL8wSYmW

— MoneyVox (@moneyvoxfr) 29 septembre 2026

Vous payez une petite redevance pour le terrain. À la revente, le prix reste encadré pour que le logement demeure accessible au ménage suivant. C'est la contrepartie de l'aide : ce n'est pas un investissement immobilier destiné à faire une plus-value.

Aides locales : ce que proposent régions, départements et communes

À côté des dispositifs nationaux, de nombreuses collectivités accordent leur propre aide à l'accession. Les formes varient d'un territoire à l'autre : prêt à taux zéro complémentaire, prime pour une famille qui s'installe, subvention pour rénover un logement ancien en centre-bourg, aide réservée aux jeunes ménages.

Pour aller plus loin, notre dossier : PTZ.

Le calcul en direct : notre simulateur prêt à taux zéro (PTZ).

Ces aides changent souvent et ne sont jamais les mêmes d'une ville à la voisine. La source la plus fiable est l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits : son conseiller liste les aides locales en vigueur pour votre situation et vérifie leur cumul avec le PTZ.

• Où chercher : le site de votre commune, de votre intercommunalité, du département et de la région, rubrique habitat.
• Quand demander : avant la signature du compromis, car beaucoup d'aides exigent un dossier déposé en amont.
• Ce qui est souvent demandé : une limite de ressources, une durée d'occupation du logement et parfois un prix d'achat maximal.

La carte de ces aides varie selon la situation géographique : une prime existe dans un centre-bourg rural, rien dans la commune voisine. Il est donc utile de connaître les dispositifs de votre territoire avant de choisir où acheter, et pas après.

Démarches : comment obtenir chaque aide

Le PTZ se demande auprès de la banque qui accorde le crédit principal : c'est elle qui vérifie que vous êtes éligible et qui le distribue au nom de l'État. Le prêt accession se sollicite en ligne sur l'espace particulier d'Action Logement, avec le contrat de travail et le dernier avis d'impôt.

Pour la location-accession, la démarche passe par l'opérateur du programme : il vous remet le contrat de location-accession, qui précise la période locative, la redevance et votre engagement. Les aides locales se demandent auprès de la collectivité concernée, souvent avant la signature de l'acte.

Avant de déposer le moindre dossier d'aide : rassemblez tôt votre avis d'impôt sur le revenu, qui sert à presque toutes les demandes, et un relevé de votre plan d'épargne logement (PEL) si vous en avez un. Pour construire votre maison plutôt qu'acheter, les mêmes aides s'appliquent, avec un contrat de construction à fournir en plus. Un conseiller peut vous accompagner à chaque étape et vous dire de quelle aide vous pouvez bénéficier.

Frais de notaire et don familial : deux aides fiscales méconnues

La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever les droits de mutation de 0,5 point, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés en totalité, sans plafond de prix. Le gain se voit directement sur l'acte, à condition de signaler votre statut au notaire.

Autre levier, moins connu : un don d'argent d'un parent ou grand-parent est exonéré de droits, jusqu'à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire, s'il finance l'achat d'un logement neuf ou en VEFA comme résidence principale, ou une rénovation énergétique. Le dispositif vaut pour les dons faits du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, avec des fonds employés sous six mois et un logement conservé cinq ans.

La date compte. Une famille qui prévoit d'aider un enfant pour un achat dans le neuf a intérêt à faire le don avant la fin de l'année, faute de prolongation votée d'ici là. Ce don gonfle l'apport, et un apport solide améliore le taux proposé. Notre dossier sur l'apport personnel exigé pour un achat immobilier détaille ce que les prêteurs attendent.

Comment financer votre projet immobilier en cumulant les aides ?

Le cumul est la règle, pas l'exception. PTZ, prêt Action Logement, aide locale et crédit bancaire se combinent dans un même plan de financement, à condition que chaque dispositif accepte l'opération : un appartement neuf ouvre presque tout, un logement ancien hors zones B2 et C ferme le PTZ.

1. Vérifier son éligibilité : revenu fiscal de référence, zone du logement, statut de primo-accédant, taille de l'entreprise pour Action Logement.
2. Mobiliser l'épargne : un plan épargne logement ouvert tôt apporte un complément d'apport ; ses intérêts restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
3. Monter le plan : l'établissement prêteur intègre les prêts aidés dans le calcul, en respectant la durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf ou avec au moins 10 % de travaux).
4. Comparer l'offre globale : taux fixe, assurance emprunteur, frais de dossier et garantie pèsent autant que le taux affiché.

Un courtier ou votre conseiller de crédit connaît ces montages. Pour les étapes, du budget à la remise des clés, suivez notre guide des étapes clés d'un premier achat immobilier.

Acheter dans l'ancien avec travaux : quelles aides en plus ?

Acheter une maison ancienne à rénover reste la voie la plus abordable dans beaucoup de villes moyennes. Le PTZ y est possible en zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux. L'éco-prêt à taux zéro finance la rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 euros pour une rénovation globale sur 20 ans.

MaPrimeRénov' a en revanche été resserrée. Depuis le 1er septembre 2026, le parcours par geste ne finance plus une isolation seule. Pour une maison classée F ou G, il reste ouvert jusqu'à fin 2027 pour une pompe à chaleur, un raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul ou un audit. France Rénov' est désormais le point d'entrée unique pour ces demandes.

Le dispositif Jeanbrun, lui, vise l'investissement locatif et non la résidence principale : il ne concerne pas un premier achat pour y vivre.

Revenus modestes : prêt conventionné, PAS et accompagnement

Face à un refus de crédit, un foyer modeste n'est pas à court de solutions. Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt conventionné, distribué par les établissements qui ont signé une convention avec l'État, et réservé aux foyers dont les revenus restent sous une limite fixée par décret. Ses frais de dossier sont réduits et il peut financer l'achat, la construction ou des travaux.

Côté allocation logement, l'APL accession a été presque entièrement supprimée pour les prêts signés depuis 2018. Seuls des cas limités y ouvrent encore droit : avant de compter sur une allocation, interrogez la CAF sur votre situation précise. Un locataire qui devient propriétaire perd en revanche l'aide au logement de son ancien bail.

L'accompagnement fait souvent la différence. Plusieurs structures aident à préparer le dossier, à choisir le bon prêt et à éviter les pièges du parcours :

• L'ADIL : information juridique et financière gratuite, plan de financement personnalisé, contact direct auprès de ses conseillers.
• L'espace conseil France Rénov' : accompagnement des travaux dans l'ancien, recherche des primes disponibles.
• Les organismes HLM et coopératives : ventes de logements sociaux et programmes en PSLA ou BRS, parfois adaptés au handicap.

Dans les départements d'outre-mer, des aides locales spécifiques existent pour l'accession sociale : l'agence départementale d'information vous oriente vers celles du territoire. Enfin, acheter en copropriété impose de consulter les derniers procès-verbaux d'assemblée et le montant des charges : une copropriété en difficulté ou des travaux votés pèsent sur le budget de la première année.

Cumul du PTZ, non-salariés et simulation gratuite

Peut-on cumuler le PTZ et le prêt Action Logement ?

Oui, les deux se cumulent avec un crédit bancaire classique dans le même plan de financement. Chacun garde ses conditions : ressources et zone pour le PTZ, statut de salarié du privé pour Action Logement. Le logement doit rester votre résidence principale.

Quelles aides si l'on n'est pas salarié du privé ?

Le PTZ, le PSLA, le BRS, les aides locales et l'exonération de la hausse des droits de mutation ne dépendent pas de l'employeur. Un fonctionnaire ou un indépendant y accède sous les mêmes conditions de ressources.

À qui demander une simulation gratuite ?

L'ADIL de votre département réalise un plan de financement personnalisé et gratuit. Action Logement propose aussi un simulateur de mensualités pour son prêt accession.