Marseille inflige 440 000 € d'amende à un loueur Airbnb : les 4 règles que la ville fait respecter

La décision est tombée fin septembre 2026 devant le tribunal judiciaire de Marseille. Elle vise un investisseur qui se présentait en ligne comme « coach immobilier » et vantait des revenus locatifs spectaculaires. Selon la ville, ses locations de courte durée auraient rapporté environ 1,3 million d'euros entre 2022 et 2025. Le juge a aussi ordonné que les appartements retrouvent leur usage d'habitation sous quinze jours. Pour les loueurs de la cité phocéenne, c'est un signal : les contrôles ne s'arrêtent plus à la lettre de rappel.

Sommaire

Ce que le tribunal judiciaire de Marseille a jugé

L'affaire porte sur un petit immeuble et un appartement situés entre le Panier et le centre-ville, à deux pas du Vieux-Port. Le propriétaire les louait à la nuitée à des touristes, via Airbnb, Booking et d'autres plateformes. Problème : aucun de ces locaux n'avait obtenu l'autorisation de changement d'usage exigée par la mairie de Marseille.

Les avocats de la ville ont avancé un argument qui a pesé. Certains logements étaient présentés comme loués en bail mobilité, alors qu'ils tournaient en réalité comme des hébergements touristiques. D'autres étaient masqués sur les annonces pour contourner les recoupements. Une partie de l'activité passait par des sociétés et une conciergerie, ce qui brouillait l'identité du véritable hébergeur. Résultat : le juge a retenu l'infraction et fixé l'amende à 440 000 euros, loin du million et demi demandé, mais très au-dessus des sanctions habituelles.

Ce n'est pas un cas isolé. Le 30 juin 2026, le même tribunal avait déjà condamné un autre multipropriétaire à 100 000 euros d'amende civile pour un appartement rue Dragon, dans le 6e arrondissement. Ce loueur avait accepté de remettre le bien en location classique. L'affaire, elle, se juge selon la procédure accélérée au fond, plaidée par un avocat de la ville : la commune saisit le président du tribunal, qui statue vite sur l'amende et le retour à l'habitation.

Pourquoi la Ville de Marseille durcit le ton

La mairie de Marseille avance un chiffre : dans certains arrondissements du centre, les meublés de tourisme représenteraient jusqu'à 11 % du parc locatif. Chaque logement sorti du marché de la location à l'année pèse sur les loyers et sur l'accès au premier logement des jeunes actifs.

Le sujet se mêle à un autre combat marseillais, celui de l'habitat indigne. Depuis les effondrements de la rue d'Aubagne en novembre 2018, la ville doit reloger des centaines de familles, et chaque appartement transformé en location saisonnière réduit l'offre disponible. Le conseil municipal a donc voté un règlement plus strict, entré en vigueur par étapes depuis 2025.

Autrement dit, la location touristique n'est plus vue comme un complément de revenu anodin. Pour la ville, un meublé loué toute l'année est un logement qui manque aux Marseillais.

Les 4 règles que tout loueur doit respecter à Marseille

Qu'il s'agisse d'un studio au Vieux-Port ou d'une maison dans les quartiers sud, la réglementation marseillaise repose sur quatre piliers. Les ignorer expose à une amende, prononcée par le juge à la demande de la commune ou, pour les manquements à la déclaration, directement par la commune.

• Déclarer et s'enregistrer : toute mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie et un numéro d'enregistrement, à afficher dans chaque annonce.
• Respecter le plafond de nuitées : une résidence principale ne peut plus être louée aux touristes plus de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2026, contre 120 jours auparavant.
• Obtenir l'autorisation de changement d'usage : une résidence secondaire ou un bien acheté pour la location de courte durée change d'usage. Il faut l'accord préalable de la ville.
• Compenser : dans les secteurs tendus, l'autorisation n'est accordée qu'avec une compensation, c'est-à-dire la transformation d'un local commercial ou de bureaux en logement équivalent.

Le changement d'usage, cœur du contentieux

Le changement d'usage est encadré par le code de la construction et de l'habitation. Un local d'habitation ne peut pas devenir un hébergement touristique permanent sans autorisation dans les communes de plus de 200 000 habitants. Marseille en fait partie. C'est sur ce fondement que la ville poursuit les multipropriétaires, et c'est là que les amendes sont les plus lourdes.

💸440 000 EUROS D'AMENDE POUR UN YOUTUBEUR ET COACH IMMOBILIER

Le business des meublés touristiques sauvages vient de heurter de plein fouet la justice marseillaise. Le tribunal judiciaire de Marseille a condamné Florent R., un investisseur et créateur de contenu à la tête de 44… pic.twitter.com/0PJ9MzBGQX

— 75 Secondes 🗞️ (@75secondes) 30 septembre 2026

La compensation rend l'opération peu rentable. Racheter des bureaux pour les convertir en logement de surface comparable coûte souvent plus que les revenus attendus du meublé. Beaucoup de loueurs font donc l'impasse. C'est précisément ce que les juges sanctionnent.

Et la copropriété ?

Le règlement de copropriété peut aussi interdire la location touristique dans un immeuble. Depuis la loi Le Meur, l'assemblée générale peut voter cette interdiction à une majorité plus facile à réunir quand le règlement réserve les lots à l'habitation bourgeoise. Un propriétaire en règle avec la mairie peut donc se heurter à ses voisins. Vérifier le règlement de copropriété avant de lancer une annonce évite bien des litiges. Le syndic de copropriété peut d'ailleurs saisir la justice si une activité commerciale gêne la vie de l'immeuble, et les nouveaux copropriétaires y sont de plus en plus attentifs.

Quelles sont les amendes pour location illégale ?

La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, a relevé les plafonds des sanctions. Les montants se cumulent, et ils s'appliquent par logement. Un multipropriétaire qui détient plusieurs meublés peut donc voir la note s'envoler.

Infraction	Amende maximale
Changement d'usage sans autorisation	100 000 € par local (amende civile)
Location sans déclaration ou sans numéro d'enregistrement	10 000 € (amende administrative de la commune)
Fausse déclaration ou faux numéro	20 000 € (amende administrative de la commune)
Dépassement du plafond de nuitées d'une résidence principale	15 000 € (amende civile)

À retenir : le juge peut aussi ordonner le retour du bien à l'habitation, avec une astreinte par jour de retard. Dans l'affaire du Panier, le délai fixé est de quinze jours. Au-delà, chaque journée coûte.

Quels sont les risques de location sans autorisation ?

L'amende n'est qu'une partie du risque. Un loueur condamné perd d'abord ses revenus locatifs, puisque le bien doit revenir à la location classique ou à l'occupation personnelle. Il peut ensuite faire face à un redressement fiscal si ses revenus de location saisonnière n'ont pas été déclarés correctement.

Pour aller plus loin, notre dossier : Meublé de tourisme.

Les plateformes jouent aussi un rôle. Airbnb et Booking transmettent désormais aux communes la liste des annonces et le nombre de nuits louées. Un hôte qui dépasse les 90 jours ou qui publie sans numéro d'enregistrement laisse une trace. Les agents de contrôle de la ville croisent ces données avec le fichier des autorisations.

Enfin, la réputation compte. Le multipropriétaire condamné en septembre s'affichait sur les réseaux avec des slogans sur le business locatif. La ville a versé ces publications au dossier, et elles n'ont pas aidé sa défense.

Comment louer un meublé à Marseille sans risque ?

Louer un meublé de tourisme reste légal à Marseille. Il faut simplement suivre les étapes dans l'ordre, et avant la première réservation.

1. Identifier le statut du bien : résidence principale (vous y vivez au moins huit mois par an) ou résidence secondaire. Tout le reste en découle.
2. Déclarer le logement en mairie ou sur le guichet unique en ligne, et reporter le numéro obtenu sur chaque annonce.
3. Demander l'autorisation de changement d'usage si le bien n'est pas votre résidence principale, avec le dossier de compensation exigé par le service urbanisme.
4. Collecter la taxe de séjour : la plateforme la prélève le plus souvent, mais le loueur reste responsable de son versement à la commune.

Pour une résidence principale louée quelques semaines l'été, la démarche est légère : déclaration et respect des 90 nuitées. Pour un investissement locatif dédié à la location courte durée, en revanche, le parcours est long et l'issue incertaine.

Comment fonctionne la taxe de séjour à Marseille ?

La taxe de séjour est due par le touriste pour chaque nuitée. Son montant dépend du classement du meublé et de la délibération de la métropole, qui y ajoute une taxe additionnelle départementale. Les plateformes comme Airbnb la collectent et la reversent directement, ce qui simplifie la gestion de la taxe pour l'hôte.

Un loueur qui passe par un site sans collecte automatique doit en revanche assurer lui-même le versement de la taxe. Un oubli ne vaut pas amende pour changement d'usage, mais il alerte les services de la ville et peut déclencher un contrôle plus large du logement.

Ce que la décision change pour le marché marseillais

À court terme, la ville affiche des résultats : elle évoque une baisse de 16 % du nombre d'annonces depuis le renforcement des contrôles. Certains investisseurs reviennent vers le bail meublé classique ou le bail mobilité, mieux encadrés. Pour eux, la rentabilité baisse, mais le risque juridique disparaît.

Pour les acheteurs, le calcul change aussi. Un appartement du centre acheté pour faire du meublé de tourisme ne vaut plus le même prix si la compensation est impossible. Ceux qui suivent l'évolution des prix quartier par quartier à Marseille constatent déjà que les micro-marchés très touristiques ont moins de marge. À l'inverse, les programmes neufs qui résistent à Marseille attirent des propriétaires qui visent la location longue.

Reste la question de fond. Les logements récupérés reviennent-ils vraiment aux Marseillais ? Dans le centre ancien, une partie de ces biens nécessite des travaux lourds, comme l'a montré l'affaire de l'immeuble fissuré lié à des locations Airbnb. Remettre un logement sur le marché ne suffit pas s'il n'est pas habitable.

Vos questions sur le meublé touristique à Marseille

Peut-on encore louer sa résidence principale sur Airbnb à Marseille ?

Oui, dans la limite de 90 nuitées par an depuis le 1er janvier 2026. Il faut déclarer le logement, obtenir un numéro d'enregistrement et l'afficher dans l'annonce. Au-delà du plafond, l'amende peut atteindre 15 000 euros.

Une résidence secondaire peut-elle devenir un meublé de tourisme ?

Seulement avec une autorisation de changement d'usage délivrée par la ville, souvent assortie d'une compensation. Sans elle, le propriétaire risque jusqu'à 100 000 euros d'amende civile par local, et le juge peut ordonner le retour à l'habitation.

Qui prononce l'amende ?

Pour un changement d'usage sans autorisation ou un dépassement du plafond de nuitées, le président du tribunal judiciaire, saisi par la commune, en procédure accélérée au fond. Pour un défaut de déclaration ou un faux numéro, c'est la commune elle-même qui prononce une amende administrative. L'amende est versée à la ville. Elle s'ajoute à d'éventuelles poursuites fiscales si les revenus n'ont pas été déclarés.