Maison près de Mulhouse : 1 868 € le m² en ville, et les communes où l'espace coûte moins cher

Mis à jour en septembre 2026 : prix de la commune de Mulhouse et de ses quartiers, communes de Mulhouse Alsace Agglomération et du sud Alsace, recensement Insee 2023, PTZ selon la zone, frais de notaire des primo-accédants, taux de crédit d'août 2026.

Sommaire

Mulhouse en 2026 : un marché où la maison reste accessible

Ville de Mulhouse, quartier, commune voisine : le choix se fait d'abord sur le prix, puis sur le trajet, puis sur la vie sur place, des musées au parc zoologique. Mulhouse compte 104 978 habitants au recensement Insee de 2023. C'est la deuxième ville d'Alsace après Strasbourg, et la plus grande commune du Haut-Rhin. Pourtant, le parc de logements y est très urbain : selon l'Insee, les appartements représentent 85,6 % des logements et les maisons seulement 13 %.

Cette rareté de la maison dans la ville de Mulhouse explique le réflexe de nombreux acheteurs. Ils regardent au-delà des limites communales, dans les villages de Mulhouse Alsace Agglomération ou plus au sud. Une maison avec jardin, à vingt minutes du centre, reste un projet réaliste avec un revenu moyen.

Les chiffres de SeLoger, repris par le JDS en novembre 2025, donnent le niveau des prix :

• Maisons à Mulhouse : 1 868 euros le mètre carré en moyenne, de 1 226 à 2 298 euros selon l'état et la rue.
• Appartements : 1 229 euros le mètre carré, un niveau parmi les plus bas des grandes villes du Grand Est.
• Tous biens confondus : 1 309 euros le mètre carré, avec un écart du simple au double entre quartiers.

Au plan national, la tendance joue aussi pour l'acheteur. L'Insee mesure une baisse de 0,8 % sur un an des prix de l'ancien au deuxième trimestre 2026, et de 1,3 % sur le seul trimestre pour les maisons. Le marché mulhousien n'a jamais connu l'envolée des métropoles : il n'a donc pas grand-chose à corriger, mais la négociation reste ouverte.

Quels quartiers de Mulhouse pour une maison ?

La maison individuelle se concentre dans quelques quartiers. Tous ne se valent pas, et l'écart de prix le dit clairement.

Le Rebberg, les Coteaux, Dornach : trois profils

Le Rebberg, sur la colline au sud du centre historique, est le quartier le plus cher : 1 852 euros le mètre carré selon SeLoger. Villas bourgeoises, rues calmes, vue sur la ville. C'est aussi là que se trouve le parc zoologique et botanique, l'un des lieux les plus fréquentés de Mulhouse.

Dornach, à l'ouest, affiche 1 567 euros le mètre carré. Ancienne commune rattachée à Mulhouse en 1914, le quartier garde une allure de bourg, avec son vieux quartier autour de l'église et ses maisons de ville. Le Haut-Poirier suit, autour de 1 486 euros.

Les Coteaux, grand ensemble des années 1960, relèvent d'un tout autre marché : des immeubles, peu de maisons, et un programme de renouvellement urbain qui transforme le secteur. À l'autre bout de l'échelle, Fridolin et Doller passent sous les 1 000 euros le mètre carré, surtout en appartement.

Le centre-ville et le nouveau quartier de la gare

Le centre-ville, autour de la place de la Réunion et de la vieille ville, propose peu de maisons. On y trouve surtout des immeubles anciens, souvent de belles surfaces. Près de la gare, le quartier d'affaires et le nouveau bassin réaménagé attirent des acheteurs qui veulent le train à pied. Pour une maison, il faut plutôt viser les rues pavillonnaires en périphérie de la commune de Mulhouse.

Les communes autour de Mulhouse où l'espace coûte moins cher

Le vrai gisement de maisons se trouve hors de la ville. Mulhouse Alsace Agglomération réunit 39 communes, et le Sundgau commence à quelques kilomètres au sud. Voici cinq secteurs, du plus urbain au plus rural.

Brunstatt-Didenheim, la première couronne résidentielle

La commune nouvelle de Brunstatt-Didenheim est née le 1er janvier 2016 de la fusion de deux villages. Collée au sud de Mulhouse, elle offre des lotissements, des maisons des années 1970 à 1990 et quelques constructions récentes. Les prix y sont plus élevés qu'en ville, mais on achète un terrain.

Son atout : on rejoint le centre de Mulhouse en quelques minutes, et le réseau Soléa dessert la commune. Pour une famille avec deux enfants scolarisés à Mulhouse, c'est souvent le compromis le plus simple.

Illzach, Sausheim, Baldersheim : le nord proche et l'emploi

Au nord-est, Illzach, Sausheim et Baldersheim forment un secteur à part. L'usine Stellantis, entre Sausheim et Rixheim, reste l'un des grands employeurs du territoire, et la zone d'activités de l'Île Napoléon concentre bureaux, entrepôts et commerces. Pour qui travaille sur place, habiter à Illzach évite presque tout trajet.

Le marché y mêle maisons des années 1960, lotissements récents et petits collectifs. Sausheim et Baldersheim, plus proches de la forêt de la Hardt et des bords du canal, gardent une allure de village. Illzach, plus dense, touche directement les quartiers nord de Mulhouse.

Le bassin potassique, pour un premier achat

Au nord-ouest, les anciennes cités des mines de potasse ont laissé un patrimoine singulier : des maisons jumelées avec jardin, construites pour les mineurs au début du XXe siècle. Wittenheim, Kingersheim, Staffelfelden ou Wittelsheim en comptent des centaines.

Beaucoup demandent des travaux d'isolation et de chauffage. C'est là que le calcul devient intéressant : un prix d'achat modeste, et un PTZ possible dans l'ancien si la commune est classée en zone B2 ou C, ce qui est le cas de Staffelfelden. Attention toutefois au DPE : une passoire classée F ou G coûte cher à remettre à niveau.

Le Sundgau, l'espace avant tout

Au sud, le Sundgau est une région de collines, d'étangs et de villages à colombages. Hausgauen, Wolfersdorf ou Montreux-Jeune sont de petites communes rurales où la maison individuelle domine presque entièrement le parc de logements. On y trouve des corps de ferme, de grands terrains, et un calme total.

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Le revers est connu. La voiture devient indispensable, les commerces sont à Altkirch ou Dannemarie, et l'accès à la fibre ou aux services publics varie d'un village à l'autre. Avant de signer, faites le trajet domicile-travail aux heures de pointe, deux fois.

Les villages frontaliers et la tentation suisse

Beaucoup d'acheteurs tapent « acheter une maison en Suisse » avant de comparer avec l'Alsace. Le calcul penche vite. En Suisse, à Montreux comme à Bâle, les prix de l'immobilier se comptent en multiples de ceux du Sud Alsace, et l'achat par un non-résident est encadré par la loi fédérale dite Lex Koller.

Immobilier : et si la location meublée n'était que le bouc émissaire de la crise du logement ? https://t.co/A48WxUkdu9 pic.twitter.com/YuuTZBvl6b

— Les Echos (@LesEchos) 29 septembre 2026

D'où le choix de nombreux frontaliers : un salaire en Suisse, une maison côté français, à Zaessingue, Saint-Louis ou dans les villages du Sundgau oriental. Cette demande soutient les prix près de la frontière. Plus on s'en éloigne, plus l'espace devient abordable.

Combien coûte vraiment un achat près de Mulhouse ?

Prenons un cas type, pour fixer les idées. Un couple achète une maison de 110 mètres carrés dans un quartier pavillonnaire de Mulhouse, au prix moyen relevé par SeLoger.

• Prix du bien : 110 x 1 868 euros, soit environ 205 000 euros.
• Frais de notaire dans l'ancien : de l'ordre de 7 à 8 % du prix, dont l'essentiel en droits de mutation.
• Crédit : au taux moyen de 3,31 % relevé par Crédit Logement en août 2026, sur une durée de 25 ans au maximum.

Avec ces paramètres, la règle du HCSF limite la mensualité à 35 % des revenus, assurance comprise. Un ménage qui gagne 3 500 euros nets par mois peut ainsi consacrer environ 1 225 euros à son crédit. C'est suffisant pour ce type de maison, avec un apport qui couvre les frais.

À Paris, le même budget achète à peine un studio. C'est tout l'argument de Mulhouse et de ses environs : l'espace, pour le prix d'un petit appartement ailleurs en France.

Quelles aides pour acheter une maison autour de Mulhouse ?

Deux dispositifs changent le budget d'un premier achat. Leur règle dépend de la zone de la commune et de votre situation. Pour le détail des aides au logement une fois installé, consultez notre dossier sur les aides au logement.

Le PTZ dépend de la zone de la commune

Le prêt à taux zéro finance une partie de l'achat de la résidence principale, sous condition de revenus. Selon service-public.fr, il s'applique au neuf partout en France, maison individuelle comprise, et à l'ancien avec travaux seulement dans les zones B2 et C, les travaux devant représenter au moins 25 % du coût total.

Mulhouse est classée en zone B1 : un achat dans l'ancien avec travaux n'y ouvre pas droit au PTZ. Dans beaucoup de villages du Sundgau et du bassin potassique, classés B2 ou C, c'est possible. Le plafond de revenu fiscal de référence pour une personne seule est de 34 500 euros en B1, 31 500 euros en B2 et 28 500 euros en C. La quotité varie : jusqu'à 50 % dans le neuf collectif, 30 % dans une maison individuelle neuve, pour la tranche la plus modeste.

Les frais de notaire : la hausse ne touche pas le premier achat

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point, jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés entièrement de cette hausse, sans plafond de prix. Un couple qui achète sa première maison près de Mulhouse paie donc l'ancien taux.

Que faire à Mulhouse ? Ce qui compte quand on s'y installe

Acheter une maison, c'est aussi choisir une ville à vivre. Et Mulhouse surprend souvent ceux qui la découvrent, loin de l'image de cité industrielle qu'elle traîne.

Quels musées visiter à Mulhouse ?

La ville est l'une des capitales européennes des musées techniques. La Cité de l'Automobile, musée national de l'automobile né de la collection Schlumpf, expose des centaines de voitures anciennes. La Cité du Train raconte l'histoire du chemin de fer en France. Le musée de l'impression sur étoffes rappelle le passé textile qui a fait la fortune de Mulhouse.

Visiter Mulhouse prend au moins deux jours. L'office de tourisme propose sur son site un itinéraire dans la vieille ville, et la Cité du Train, incontournable avec les enfants, se rejoint facilement en bus. Au nord, Colmar et la route des vins sont à moins d'une heure pour un séjour plus long. Les nouveaux habitants découvrent souvent ces lieux avec leurs visiteurs : on finit par visiter sa propre ville.

L'art contemporain a sa place avec la Kunsthalle, et le street art couvre de nombreux murs du centre et des anciens quartiers ouvriers. Pour un week-end à Mulhouse ou des activités en famille, le parc zoologique et botanique complète la liste.

Comment se déplacer à Mulhouse ?

Le réseau Soléa relie la ville et l'agglomération par bus et tramway. Le tram-train rejoint Thann par la vallée de la Thur, un atout pour les communes de l'ouest. La gare SNCF de Mulhouse est desservie par le TGV Rhin-Rhône, qui met Paris à moins de trois heures, et l'EuroAirport de Bâle-Mulhouse-Fribourg est à une demi-heure de route.

Pour un frontalier, ce maillage est décisif. Vivre à Riedisheim ou à Rixheim et travailler à Bâle se fait en train ou en voiture, sans passer par le centre de Mulhouse.

Comment est l'histoire de Mulhouse ?

Mulhouse a longtemps été une petite république alliée aux cantons suisses, avant de rejoindre la France en 1798. La révolution industrielle en a fait la « Manchester française » : textile, chimie, mécanique. De ce passé restent les cités ouvrières, les friches reconverties comme DMC ou Motoco, et un patrimoine que recense la plateforme ouverte du patrimoine.

La Tour de l'Europe, construite au début des années 1970, domine le centre. Symbole de la ville, elle rappelle que Mulhouse regarde à la fois vers l'Allemagne et la Suisse.

Les points à vérifier avant d'acheter une maison autour de Mulhouse

Un marché accessible ne dispense pas de prudence. L'Insee donne quelques signaux utiles : à Mulhouse, 16,1 % des logements sont vacants, et le taux de propriétaires ne dépasse pas 33,8 % des résidences principales. Autrement dit, l'offre est abondante et la revente peut prendre du temps dans certains quartiers.

• Le DPE : une maison classée F ou G ne peut plus être louée à terme et coûte cher à rénover. MaPrimeRénov' par geste ne finance plus une isolation seule.
• Le quartier : l'écart de prix du simple au double entre deux rues dit souvent quelque chose sur la demande. Demandez un avis de valeur à deux agences, puis un troisième avis à un notaire : trois avis valent mieux qu'une annonce. Les avis d'habitants sur le site de la mairie ou dans la presse locale complètent le tableau.
• Le trajet : dans le Sundgau, comptez la voiture, parfois deux. Le budget carburant pèse vite.
• Les risques : proximité d'un cours d'eau comme l'Ill ou la Doller, zone inondable, ancien site minier. L'état des risques annexé au compromis le dit, lisez-le.
• Le plan local d'urbanisme : consultez-le en mairie ou sur le site de la commune avant de projeter une extension ou de créer un abri de jardin.

Pour un premier achat, le meilleur réflexe reste de comparer trois ou quatre communes sur un même budget. À Mulhouse, votre argent achète des mètres carrés. Dans le Sundgau, il achète un terrain. Au bassin potassique, un chantier à mener. À vous de choisir la vie qui va avec.

Familles, PTZ dans l'ancien et prix autour de Mulhouse

Où se loger à Mulhouse quand on a des enfants ?

Le Rebberg et Dornach sont les quartiers les plus recherchés par les familles, avec des écoles et des espaces verts. Hors de la ville, Brunstatt-Didenheim et Riedisheim offrent un jardin tout en restant à quelques minutes du centre.

Le PTZ est-il possible dans l'ancien à Mulhouse ?

Non pour Mulhouse, classée en zone B1. Dans les communes classées B2 ou C, comme Staffelfelden, le PTZ finance l'ancien si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération.

Les prix vont-ils encore baisser autour de Mulhouse ?

Personne ne peut le garantir. À l'échelle nationale, l'Insee mesure un léger recul des prix de l'ancien sur un an. À Mulhouse, le niveau est déjà bas, et la marge de négociation dépend surtout de l'état du bien et de son DPE.