IRL à 148,37 : comment réviser son loyer sans perdre la hausse au bout d'un an

Sommaire

Le dernier indice publié, et celui que tout le monde attend

La valeur de l'IRL du deuxième trimestre 2026 s'établit à 148,37. L'Insee, institut national chargé de la statistique publique, l'a diffusée le 10 juillet 2026 dans ses Informations rapides. Le taux d'augmentation du loyer autorisé pour un bail indexé sur cette période est donc de 1,15 %, après 0,78 % au premier trimestre. L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre, au milieu du mois qui suit, et chaque locataire peut en vérifier la valeur sur le site de l'Insee.

Deux valeurs dérogatoires coexistent avec celle de l'Hexagone. Dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, l'indice s'établit à 146,94. En Corse, à 146,22. Même progression de 1,15 % dans les trois cas : seul le niveau de départ change.

Le nouvel indice, celui du troisième trimestre 2026, sera diffusé le 15 octobre à 8 h 45. Les bailleurs dont le contrat de bail désigne ce trimestre de référence devront patienter jusque-là. Réviser sur un indice qui n'existe pas encore ne vaut rien.

Trimestre	IRL Hexagone	Sur un an
2e trimestre 2026	148,37	+1,15 %
1er trimestre 2026	146,60	+0,78 %
4e trimestre 2025	145,78	+0,79 %
3e trimestre 2025	145,77	+0,87 %
2e trimestre 2025	146,68	+1,04 %

Ces chiffres marquent un net ralentissement. En 2024, l'IRL grimpait encore de 3,50 % au premier trimestre. Deux ans plus tard, la hausse a été divisée par trois. Pour le locataire, c'est une respiration. Pour le propriétaire, un rendement locatif qui s'érode pendant que les frais d'entretien et les travaux suivent leur propre évolution, un sujet qui revient dans tous les débats sur le statut du bailleur privé et ses arbitrages fiscaux.

Où trouver la bonne donnée ? Le site de l'Insee publie la série complète, librement disponible, avec le détail par département d'outre-mer et pour la Corse. Les professionnels de l'immobilier, notaires compris, utilisent la même source : aucune base privée ne fait autorité en la matière. Les acteurs de la gestion locative proposent une lecture automatisée de cet indice dans leur espace client, mais le document de référence reste public et gratuit.

Le calcul tient en une ligne

La formule officielle ne comporte aucune subtilité. On multiplie le loyer en cours, hors charges, par la valeur de l'IRL du trimestre de référence, puis on divise le tout par l'indice du même trimestre un an plus tôt.

Prenons un loyer actuel de 800 euros, avec un bail d'habitation indexé sur le deuxième trimestre. Le calcul donne 800 × 148,37 ÷ 146,68, soit 809,22 euros. L'augmentation du loyer atteint 9,22 euros par mois, environ 110 euros sur l'année. Pour un loyer d'un logement à 1 200 euros, le montant du loyer révisé passe à 1 213,83 euros.

Le résultat se vérifie en trente secondes. L'ANIL, agence nationale qui renseigne gratuitement les ménages sur le logement, met en ligne un outil de calcul, relayé par les ADIL de chaque département. Nous proposons également un simulateur de révision de loyer qui applique l'indice IRL en un clic. Choisir le bon outil change peu de chose : tous appliquent la même formule. Gardez le détail du calcul dans un document daté, il évite bien des discussions.

À retenir : les charges ne se révisent jamais avec l'IRL. Elles se régularisent sur les dépenses réelles de l'immeuble. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquente dans les courriers de révision.

Quel indice IRL retenir, et à quelle date

Tout part de la clause d'indexation du contrat de location. Sans elle, aucune révision n'est possible, quelle que soit la valeur de l'IRL. La loi du 6 juillet 1989 est claire sur ce point : la révision en cours de bail se prévoit à la signature du bail, pas après.

Propriétaire ? Découvrez comment réviser le loyer de votre logement : clause de révision, IRL, travaux, renouvellement du bail. ⤵️https://t.co/WlBHv9iFn7 pic.twitter.com/vr1rXoD6mD

— DemarchesAdministratives.fr (@DemarchesAdm) 22 juillet 2026

Le contrat désigne en général un trimestre de référence et une date d'effet. Deux cas en pratique :

• Le bail précise le trimestre : vous retenez ce trimestre, publié par l'Insee, et celui de la même période un an plus tôt.
• Le bail reste muet : on applique le dernier indice connu à la date de signature du bail.
• La date d'effet : c'est la date anniversaire du bail, sauf mention différente. Une location signée le 1er janvier se révise au 1er janvier.

Une information utile pour les baux signés en fin d'année : si votre trimestre de référence est le troisième, le 15 octobre devient votre rendez-vous. Ni avant, ni beaucoup après.

Un an, pas un jour de plus

Voilà le vrai piège, et il ne concerne que les propriétaires. La loi ALUR du 24 mars 2014 a posé une règle nette : passé un an après la date de révision prévue au contrat, le bailleur perd purement et simplement la revalorisation de cette année-là. Aucun rattrapage, aucune régularisation.

Ce qui change tout ? L'absence de rétroactivité. La hausse ne court qu'à compter de la demande adressée au locataire. Un propriétaire qui se réveille en juin pour une révision due en janvier ne récupère rien sur les cinq mois écoulés. Il applique le nouveau loyer à partir de son courrier, et c'est tout.

En pratique, une lettre datée suffit, mais le recommandé avec accusé de réception reste la seule preuve solide. Elle indique l'ancien loyer, les deux indices utilisés, le calcul détaillé et le nouveau montant. Le service public met à disposition un modèle type sur la fiche officielle consacrée à la révision annuelle du loyer. Une recherche de quelques minutes, et le courrier est prêt.

Cette date anniversaire mérite une alerte dans votre agenda. Les professionnels la notent à la signature ; un particulier qui gère seul un ou deux logements l'oublie une année sur trois, et l'action en rattrapage n'existe pas.

Côté locataire, attention au contresens : un arriéré de loyer reste exigible pendant trois ans. Seule la hausse d'une révision réclamée hors délai est perdue pour le bailleur.

Les logements où augmenter le loyer reste interdit

Depuis la loi Climat et résilience, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique est gelé. Interdiction d'augmenter le loyer, révision annuelle comprise, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 24 août 2022 dans l'Hexagone, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. La mesure vise près d'un logement locatif sur six.

Trois autres situations bloquent la hausse :

• Pas de clause de révision dans le bail : le loyer reste figé pour toute la durée du contrat.
• L'encadrement des loyers en zone tendue : à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou en Seine-Saint-Denis, le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
• Le logement social, qui suit ses propres règles de revalorisation, indépendantes de l'IRL.

Ces plafonds interagissent avec les aides. Les locataires modestes ont vu les APL revalorisées de 1,15 % en octobre, exactement au même rythme que l'indice. Le calcul complet des règles applicables, année par année, figure dans notre dossier sur l'augmentation des loyers et l'indice de référence.

Trois questions qui reviennent tous les ans

Un bailleur peut-il réviser deux fois dans l'année ?

Non. Une seule révision annuelle, à la date prévue au bail. Un second courrier quelques mois plus tard reste sans effet, même si un nouvel indice a été publié entre-temps par l'Insee.

Le locataire doit-il donner son accord ?

Non, la révision s'applique de plein droit dès lors que la clause figure au contrat de bail et que le calcul est exact. En revanche, une erreur de trimestre ou d'indice se conteste, d'abord auprès du bailleur, ensuite devant la commission départementale de conciliation.

Que faire en cas de désaccord sur le montant ?

Commencez par consulter l'ADIL de votre département : l'information y est gratuite et neutre. Prenez contact avec elle avant toute lettre comminatoire. La conciliation reste la voie la plus rapide, et la réponse arrive souvent en quelques semaines. Le juge des contentieux de la protection n'intervient qu'ensuite, rarement pour quelques euros.