Trêve hivernale : 30 500 expulsions en 2025, ce qui est vraiment suspendu du 1er novembre au 31 mars

Sommaire

Ce que la trêve hivernale gèle, et ce qu'elle laisse filer

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, ce dernier jour inclus. Pour la période qui s'ouvre, la protection du logement tiendra donc jusqu'au 31 mars 2027. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution tient en quelques lignes, mais sa portée est large : aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée pendant cette période, quel que soit le motif invoqué contre l'occupant.

Le mot compte. La trêve hivernale suspend l'exécution de la décision, pas la procédure qui y conduit. Un locataire qui ne paie plus en octobre ne repart pas à zéro le 1er novembre. La dette locative continue de grossir, et le compteur ne se remet pas à l'endroit à la fin de la période protégée.

La règle s'applique aussi bien à un impayé qu'à des troubles de voisinage ou au non-respect du règlement de copropriété. Même muni d'un jugement définitif, le propriétaire devra patienter. Le commissaire de justice, qui a remplacé l'huissier de justice depuis 2022, ne peut pas procéder à l'expulsion du locataire tant que la trêve hivernale court. Aucun lieu d'habitation n'échappe à cette règle, qu'il s'agisse d'un studio meublé ou d'une maison familiale.

Les chiffres disent l'ampleur du phénomène. Selon la Chambre nationale des commissaires de justice, 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement avec le concours de la force publique en 2025, en hausse de 27 % sur un an, après 24 556 expulsions en 2024. La même année, 175 000 commandements de payer ont été délivrés à des locataires en situation d'impayé. Derrière chaque ligne de ce décompte, une famille, un bail rompu, une recherche de solution qui commence souvent trop tard.

Ce qu'un propriétaire peut continuer à faire entre novembre et mars

Beaucoup de bailleurs croient la trêve hivernale plus protectrice qu'elle ne l'est. Elle ne suspend qu'une chose : la sortie forcée des lieux. Tout le reste avance.

• Le commandement de payer : le propriétaire peut le faire délivrer en plein hiver. Ce premier acte ouvre le délai légal de six semaines laissé au locataire pour régler sa dette.
• L'assignation en justice : la saisine du juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire, reste possible du 1er novembre au 31 mars. L'audience se tient au minimum six semaines après la réception de l'assignation.
• Le jugement et la sommation de partir : le juge statue normalement, et l'acte qui somme l'occupant de quitter les lieux peut être signifié pendant la trêve. Seule son exécution attendra.
• L'appel au garant et aux assurances : la caution solidaire, la garantie Visale ou une assurance loyers impayés jouent sans condition de saison.

Autrement dit, un propriétaire qui attend avril pour bouger perd cinq mois de procédure et cinq mois de loyer. Ceux qui engagent les démarches dès l'automne récupèrent souvent une décision exécutoire au moment précis où la trêve prend fin. La question des garanties locatives, elle, se pose avant même la signature du bail : nos lecteurs bailleurs la retrouvent dans notre dossier sur les garanties et les assurances contre les loyers impayés.

Une obligation s'ajoute, souvent oubliée. Quand la dette atteint deux fois le montant du loyer, le bailleur doit signaler la situation à la CAF ou à la MSA dans les deux mois. Ce signalement déclenche un accompagnement social et peut sauver le versement de l'aide au logement, dont le calendrier vient d'être bousculé par la revalorisation des APL d'octobre.

Les exceptions : quand la trêve hivernale ne s'applique pas

Tout le monde n'est pas protégé. Le code des procédures civiles d'exécution dresse une liste fermée, et elle est plus longue qu'on ne l'imagine. Le détail des personnes exclues de la trêve est publié par service-public.gouv.fr.

• L'occupant qui dispose d'une solution de relogement correspondant à ses besoins familiaux : la trêve hivernale ne s'applique plus dès lors qu'un autre logement lui est proposé.
• Les squatteurs, entrés dans les lieux par voie de fait : l'occupant sans droit ni titre d'une résidence principale, d'une résidence secondaire et même d'un garage reste expulsable en janvier comme en juillet.
• Les habitants d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité : la trêve cède devant le péril, puisqu'il s'agit de protéger les personnes.
• L'époux violent dont l'expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales, dans le cadre des mesures provisoires du divorce ou d'une ordonnance de protection. La mesure prononcée contre l'auteur des violences s'exécute sans attendre le printemps.

Le logement étudiant forme un cas à part. Plusieurs décisions ont admis qu'un occupant qui ne remplit plus les conditions d'attribution d'une résidence universitaire ne bénéficie pas de la protection hivernale. La tension sur ce marché rend la situation d'autant plus douloureuse, comme le montrent les délais d'attente d'un logement social dans les zones les plus tendues.

Face à la fin de la trêve hivernale, ces locataires craignent d'être expulsés pic.twitter.com/rTVUXCUl9b

— BFM (@BFMTV) 31 mars 2025

Le logement de fonction, lui, suit le sort du contrat de travail : l'occupation n'est plus un droit au logement, mais l'accessoire d'un emploi terminé. Le juge peut également écarter la trêve lorsque l'occupation a été ordonnée à titre précaire.

Impayés de loyer : le calendrier réel de la procédure

Entre le premier loyer manquant et la remise des clés, il s'écoule rarement moins de dix-huit mois. Voici l'enchaînement, avec les délais que la loi du 27 juillet 2023 a resserrés. Les durées précises figurent sur la fiche consacrée aux loyers impayés par service-public.gouv.fr.

1. Le commandement de payer, délivré par commissaire de justice, ouvre un délai de six semaines. Il était de deux mois avant la réforme.
2. Un diagnostic social et financier est établi dès ce stade lorsque le bailleur est un particulier, et transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
3. Passé cette durée, le propriétaire assigne son locataire au tribunal judiciaire, où siège le juge chargé des contentieux de la protection. L'audience intervient au minimum six semaines plus tard.
4. Le juge peut constater la clause résolutoire, donc la fin du bail, ou accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans. Tant que l'échéancier est respecté, le bail reprend vie et la mesure d'expulsion est suspendue.
5. Si la dette persiste, l'acte qui somme de libérer les locaux est signifié. Il laisse en principe deux mois à l'occupant, une durée que le juge peut réduire.
6. Le locataire peut encore saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai de grâce d'un mois à un an, selon sa situation et ses démarches de relogement.
7. Faute de départ volontaire, le propriétaire demande le concours de la force publique au préfet. Ce dernier dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut refus.

En cas de refus, l'État indemnise le bailleur du préjudice subi, à condition que la demande soit déposée dans les deux mois suivant la décision. Cette indemnisation représente chaque année des dizaines de millions d'euros, et elle explique pourquoi le nombre de requêtes de concours de la force publique, 63 700 en 2025, dépasse de loin celui des expulsions réellement exécutées.

Électricité et gaz : la coupure interdite, la puissance réduite

La trêve hivernale ne protège pas seulement le toit. Depuis la loi Brottes et le décret d'application pris dans le sillage de la loi Alur, les fournisseurs d'énergie n'ont plus le droit d'interrompre l'électricité ni le gaz d'une résidence principale pour cause de facture impayée entre le 1er novembre et le 31 mars.

Pour aller plus loin, notre dossier : Trêve hivernale.

La protection a toutefois une faille. Le fournisseur peut réduire la puissance disponible, ce qui laisse de quoi s'éclairer mais plus de quoi chauffer correctement un logement. Le médiateur national de l'énergie a recensé 948 000 limitations de puissance en 2025, sur 1,2 million d'interventions pour impayés. La réduction est devenue l'outil ordinaire des fournisseurs, là où la coupure reculait.

Un délai minimal de soixante jours de réduction de puissance s'impose avant toute coupure et toute résiliation pour les ménages bénéficiaires du chèque énergie ou du fonds de solidarité pour le logement équipés d'un compteur communicant. L'eau, de son côté, ne peut jamais être coupée dans une résidence principale, quelle que soit la période de l'année.

Le 1er avril, tout reprend

Le lendemain de la fin de la trêve, le commissaire de justice peut reprendre le dossier là où il l'avait laissé. Aucune nouvelle audience n'est nécessaire : la décision ordonnée avant l'hiver retrouve toute sa force, et le concours de la force publique déjà accordé s'exécute.

Ce mois d'avril concentre donc les départs, souvent dans l'urgence. Pour le locataire, les mois de trêve constituent la seule vraie fenêtre : payer une partie de la dette, faire valoir ses droits devant le juge, déposer un dossier au fonds de solidarité pour le logement, saisir l'ADIL de son département pour un conseil gratuit, ou demander un relogement. Ne rien faire entre novembre et mars revient à perdre cinq mois de répit.

Côté bailleur, la tentation de reprendre les locaux soi-même existe, et elle coûte cher. Changer la serrure, retirer la porte, couper l'eau ou stocker les meubles sur le trottoir revient à expulser un locataire illégalement : le geste est passible de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende, même quand le juge a déjà tranché en faveur du propriétaire. Une expulsion du domicile ne s'exécute que par un professionnel habilité, avec l'accord de l'État. La tentation d'un fichage des mauvais payeurs revient d'ailleurs régulièrement dans le débat public, comme nous l'avons raconté à propos du fichier des locataires mauvais payeurs.

Où trouver de l'aide avant que la situation ne s'aggrave

La prévention reste le meilleur recours, et elle ne coûte rien. L'ADIL de votre département reçoit locataires et propriétaires sur rendez-vous ou par téléphone, et son numéro figure sur le site de l'agence nationale, qui publie également des exemples de courriers prêts à envoyer.

D'autres portes existent. Le fonds de solidarité pour le logement peut couvrir une partie de la dette, à condition de déposer un dossier daté et complet. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives examine les cas les plus difficiles, département par département. Les associations prennent le relais quand la précarité s'installe : le Secours catholique accompagne des ménages menacés de se retrouver à la rue, et la Fondation pour le logement des défavorisés anime une plateforme téléphonique dédiée à la prévention des expulsions. Le Secours catholique publie chaque année un état des lieux du mal-logement qui nourrit le débat judiciaire et politique.

Quelques réflexes pratiques valent mieux qu'un long recours. Envoyer une lettre recommandée dès la première échéance manquée, conserver chaque quittance, noter la date de chaque échange, demander par écrit un échéancier : ces éléments pèsent devant le juge, et ils pèsent encore davantage si vous devez saisir le tribunal. Côté bailleur, vérifier le garant avant de signer le contrat de location évite bien des affaires. Et personne, locataire comme propriétaire, n'a intérêt à régler le problème sur les réseaux sociaux : diffuser les données personnelles d'un occupant expose à des poursuites, la protection des données ne souffrant aucune exception liée à une facture impayée.

Vos questions sur la trêve hivernale

Puis-je recevoir un jugement d'expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui, sans aucune difficulté. Le juge des contentieux de la protection tient ses audiences toute l'année et rend ses décisions normalement. La trêve ne bloque que l'intervention du commissaire de justice et de la force publique sur le terrain.

La dette de loyer est-elle effacée pendant l'hiver ?

Non. Chaque mois occupé reste dû, sous forme de loyer puis d'indemnité d'occupation une fois le bail résilié. Le paiement du loyer courant reste d'ailleurs la meilleure carte du locataire devant le juge : il prouve sa bonne foi et pèse sur les délais accordés.

Que faire si mon propriétaire me menace d'expulsion en décembre ?

Réclamez l'acte écrit et vérifiez-en la nature : une mise en demeure de payer n'est pas une expulsion, et l'acte qui vous somme de partir ne vaut pas départ immédiat. L'ADIL, le service social de votre secteur ou un point-justice vous renseignent gratuitement. Une assurance protection juridique, parfois incluse dans un contrat d'assurance habitation, peut prendre en charge les frais d'avocat.

Un occupant sans bail est-il protégé par la trêve ?

Cela dépend de la manière dont il est entré. Un occupant maintenu dans les lieux après la fin d'un bail régulier bénéficie de la trêve hivernale. Celui qui s'est introduit par effraction, lui, est considéré comme un occupant sans droit ni titre et peut être expulsé toute l'année, y compris le 1er janvier.