Déclaration d'intention d'aliéner : les 2 mois où la mairie peut racheter votre maison à votre place

La déclaration d'intention d'aliéner n'a rien d'une formalité décorative. Sans elle, la vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption est nulle. Avec elle, la collectivité reçoit l'information sur le prix et les conditions, puis décide. Voici comment se déroule cette étape, mois par mois, et ce que vous pouvez faire si la mairie souhaite préempter.

Sommaire

Pourquoi la mairie doit-elle être prévenue de votre vente ?

Parce que votre bien est peut-être soumis au droit de préemption. Ce droit permet à une collectivité d'acheter en priorité un terrain, une maison ou un appartement mis en vente, pour réaliser un projet d'aménagement : logements sociaux, équipement public, voirie, réserve foncière.

Le cas le plus fréquent est le droit de préemption urbain (DPU). Le conseil municipal l'institue par délibération sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser de son plan local d'urbanisme (PLU). D'autres droits coexistent : celui du département sur les espaces naturels sensibles, celui des zones d'aménagement différé, ou la préemption des fonds de commerce et des baux commerciaux dans un périmètre défini par la commune.

Le code de l'urbanisme pose la règle sans nuance : toute aliénation d'un bien situé dans ce champ d'application est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable adressée par le propriétaire à la mairie. Depuis la loi Alur, la donation à une personne hors de la famille proche entre aussi dans le champ. Pour savoir si votre adresse est concernée, le service urbanisme de la mairie ou le certificat d'urbanisme donne la réponse, et le notaire la vérifie de toute façon.

Qui détient le droit de préemption sur votre territoire ?

La définition juridique est simple : la déclaration d'intention d'aliéner sert à informer la personne publique prioritaire pour acquérir. Selon le territoire, ce titulaire est la commune, la communauté de communes ou la métropole compétente en matière de plan local d'urbanisme, ou encore le département pour un espace naturel sensible, un site dont la ressource paysagère ou écologique justifie une protection.

Cette collectivité peut aussi déléguer son droit à un établissement public foncier ou à un organisme de logements sociaux, qui achète alors à sa place. L'intérêt pour le vendeur est de savoir à qui la DIA est transmise, car c'est cette autorité administrative qui signe la décision. Le périmètre du DPU figure en annexe du PLU, consultable en ligne sur le site de nombreuses mairies ou au guichet urbanisme. Côté fonds de commerce, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité peut être défini par délibération, avec sa propre obligation de déclaration.

Qui remplit la DIA, et avec quel formulaire ?

En théorie, la déclaration incombe au propriétaire qui souhaite vendre. En pratique, c'est le notaire chargé de la vente qui s'en occupe, juste après la signature du compromis. Il utilise le formulaire cerfa n° 10072*04, disponible sur le portail des formulaires de service-public.gouv.fr.

Le document contient les données qui permettent à la commune de décider :

• Le bien : adresse, références cadastrales, surface, usage, occupation (libre ou loué).
• Le prix : montant, modalités de paiement, commission d'agence éventuelle, mobilier.
• Les conditions de la vente projetée, et l'identité de l'acquéreur pressenti.
• Les informations environnementales exigées par le code de l'environnement.

Le dépôt se fait à la mairie de la commune où le bien est situé, sur papier, par lettre recommandée ou par voie électronique quand la collectivité propose cet outil en ligne. La date de réception compte : c'est elle qui déclenche le délai. La fiche officielle du formulaire, sur le portail gouv, détaille son contenu et l'aide au remplissage.

Le délai de deux mois : ce que dit le code de l'urbanisme

À compter de la réception de la DIA, le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois pour se prononcer. Son silence pendant ce délai vaut renonciation : passé deux mois sans réponse, vous pouvez vendre à votre acquéreur, au prix et aux conditions déclarés.

Beaucoup de communes n'attendent pas l'échéance. Elles envoient une renonciation expresse, parfois en quelques jours, ce qui permet au notaire de fixer plus tôt la signature de l'acte authentique. Tant que ce délai court, votre compromis reste suspendu à la condition de non-préemption.

Je suis passé au moins 50 fois chez le notaire au cours des dernières années.

Voici les conditions suspensives que vous DEVEZ négocier lors de votre achat :

🧶 À Dérouler pic.twitter.com/l7GhSxTSCk

— Medhi Asten (@MedhiAsten) 4 mars 2024

Trois délais utiles à garder en tête, tous prévus par le code de l'urbanisme :

• 2 mois pour la décision du titulaire du droit, à partir de la réception de la déclaration.
• 8 jours pour accepter par écrit une demande de visite.
• 15 jours, samedis, dimanches et jours fériés exclus, pour que la visite ait lieu après votre acceptation.

Demande de pièces ou de visite : le délai se suspend

La collectivité peut adresser au propriétaire une demande unique de documents, dont la liste est fixée par décret : diagnostics, état de l'immeuble, et pour une société civile immobilière sa situation sociale, financière et patrimoniale. Elle peut aussi formuler une demande de visite, notifiée au propriétaire et au notaire.

Chacune de ces demandes suspend le délai de deux mois dès sa réception. Le compteur repart à la remise des documents, au refus de visite ou après la visite. S'il reste alors moins d'un mois, la commune dispose d'un mois entier pour décider.

Un conseil de terrain : répondez vite et complètement. Un dossier incomplet ou une visite retardée allongent d'autant l'attente de votre acheteur, dont l'offre de prêt a elle aussi une date limite. Notre article sur le délai de prêt expiré et la prolongation du compromis détaille comment éviter que les calendriers se percutent.

La commune veut préempter : trois réponses possibles

Au terme de son examen, le titulaire du droit de préemption notifie sa décision au vendeur, au notaire et à l'acquéreur mentionné dans la DIA. Trois cas se présentent.

Elle renonce

C'est l'issue de loin la plus courante. La vente suit son cours normal avec votre acquéreur. Si vous signez au prix déclaré dans les trois ans qui suivent, aucune nouvelle déclaration n'est exigée pour ce même projet.

Elle préempte au prix de la DIA

La vente est alors parfaite avec la collectivité, qui prend la place de votre acquéreur. Un acte authentique est dressé dans les trois mois qui suivent l'accord, et le prix doit être payé dans les quatre mois. Si la commune ne paie pas dans ce délai, vous retrouvez le droit de vendre librement votre bien.

Elle propose un prix plus bas

C'est le scénario qui inquiète les vendeurs. La mairie fait une offre d'acquisition à un prix inférieur, souvent appuyée sur l'avis du service des Domaines. Vous avez alors deux mois pour choisir, et votre silence vaut renonciation à la vente.

Contre-offre de prix : accepter, contester ou renoncer à vendre

Face à une offre revue à la baisse, le propriétaire dispose de trois options. Il peut accepter le nouveau prix, et la vente se conclut avec la collectivité. Il peut maintenir son prix, ce qui ouvre la voie au juge. Il peut enfin renoncer à vendre, et garder son bien.

Si vous maintenez votre prix, c'est à la collectivité de saisir le juge de l'expropriation, dans les quinze jours qui suivent votre réponse. Faute de quoi, elle est réputée renoncer à exercer son droit. Le juge fixe ensuite la valeur du bien immobilier au vu des éléments produits par les deux parties.

Une fois la décision définitive, chaque partie dispose encore de deux mois pour accepter ce prix ou abandonner l'opération. Vous n'êtes donc jamais obligé de céder au montant fixé par le tribunal. Cette procédure prend du temps : l'acquéreur initial, lui, attend rarement jusqu'au bout.

Questions fréquentes sur la DIA

La DIA est-elle obligatoire pour vendre un appartement ?

Seulement si le bien est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption. En ville, c'est le cas de la plupart des adresses couvertes par un plan local d'urbanisme. Le notaire vérifie ce point avant d'engager la démarche.

Combien de temps la mairie a-t-elle pour répondre ?

Deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Une demande de pièces ou de visite suspend ce délai. Sans réponse à l'échéance, la collectivité est réputée renoncer.

Que risque-t-on à vendre sans DIA ?

La vente encourt la nullité. Le titulaire du droit peut agir pendant cinq ans à compter de la publication de l'acte. Aucun notaire ne prend ce risque, ce qui rend le cas rare.

Ce que la DIA change dans votre calendrier de vente

Pour un vendeur, la DIA pèse surtout sur le calendrier. Entre la signature du compromis et celle de l'acte définitif, comptez le délai de réponse de la mairie, auquel s'ajoutent l'obtention du prêt et la purge du droit de rétractation. Le notaire lance la déclaration dès le lendemain du compromis pour que ces délais courent en parallèle.

Dans une commune qui mène une politique foncière active, mieux vaut anticiper. Renseignez-vous sur les projets du conseil municipal près de chez vous, et fixez un prix cohérent avec le marché : une estimation trop haute attire plus facilement une contre-offre. Le tableau des frais de notaire selon les départements vous aidera aussi à chiffrer le budget de votre acheteur.

Dernier point pratique, souvent oublié : si vous vendez un bien en indivision, tous les indivisaires signent la vente, et la déclaration mentionne chacun d'eux. Les options pour sortir d'une indivision méritent d'être étudiées avant la mise en vente, pas pendant les deux mois d'attente.