RSA et loyers : 651,69 € au plus, et chaque euro de revenu locatif déclaré à la CAF le fait baisser

Mis à jour en septembre 2026 : nouveau montant forfaitaire du RSA au 1er avril 2026, forfait logement, déclaration trimestrielle préremplie, règle du bien vide et cas de la location meublée (LMNP).

Sommaire

RSA et revenus locatifs : peut-on cumuler les deux ?

Oui. Être propriétaire ne ferme pas le droit au RSA. Posséder un bien immobilier, appartement ou maison mis en location, non plus : aucune loi n'interdit à un allocataire de louer. Les conditions portent ailleurs. Ce qui compte, c'est le niveau des ressources du foyer, pas la taille du patrimoine.

Le RSA est une allocation différentielle. En clair, la Caisse d'allocations familiales compare un montant forfaitaire, fixé selon la composition du foyer, à l'ensemble de vos ressources. Elle verse la différence. Chaque euro de loyer perçu vient donc en moins de l'aide.

Calcul différentiel de la CAF : un petit revenu locatif laisse un RSA partiel. Un loyer élevé le fait disparaître. Et si le calcul du RSA tombe sous 6 € par mois, rien n'est versé du tout.

Le montant du RSA depuis le 1er avril 2026

Le montant forfaitaire a été revalorisé de 0,8 % au 1er avril 2026. Il s'applique jusqu'au 31 mars 2027. Voici les principaux cas, tels que publiés sur le site Service-public.fr, fiche montant du RSA :

Composition du foyer	Montant forfaitaire mensuel
Personne seule	651,69 €
Couple sans enfant	977,54 €
Couple avec 1 enfant	1 173,05 €
Couple avec 2 enfants	1 368,55 €
Parent isolé avec 1 enfant	1 115,80 €

Ce montant maximal n'est jamais versé tel quel dès que le foyer dispose d'autres revenus. Il sert de plafond, et le calcul part de là.

Quels revenus sont pris en compte pour le RSA ?

La liste est large. Salaires, indemnités de France Travail, pensions, prestations familiales, aide au logement pour partie, revenus de placement : tout entre dans la base. Les loyers encaissés aussi, qu'il s'agisse d'une location nue ou meublée.

Les ressources sont examinées par trimestre. La CAF regarde ce que vous avez réellement perçu au cours des trois mois précédant la déclaration, pas ce que vous déclarez aux impôts un an plus tard.

• Loyers d'un bien loué : comptés pour les sommes effectivement encaissées sur la période.
• Bien vide, ni loué ni occupé : il procure un revenu fictif (voir plus bas).
• Épargne dormante : les capitaux qui ne rapportent rien sont considérés comme produisant 3 % par an.
• Résidence principale : jamais comptée comme une ressource.

Loyers bruts ou bénéfice : ce qui fait débat

En pratique, la CAF part des loyers bruts encaissés, tels qu'ils figurent au bail. Les abattements et frais déductibles du fisc, eux, ne jouent aucun rôle : la déclaration fiscale de revenus fonciers et la déclaration de ressources à la CAF obéissent à deux logiques différentes.

La question des charges n'est pourtant pas tranchée pour tout le monde. Dans une décision du 12 avril 2022 (n° 440736), le Conseil d'État a jugé, pour un allocataire qui sous-louait une partie de son logement, que seul le bénéfice tiré de la sous-location devait entrer dans le calcul. Ses loyers couvraient une partie de ses propres charges : aucun bénéfice, donc rien à retenir.

À retenir : gardez les preuves de vos dépenses réelles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, travaux). Elles pèsent lourd si la CAF réclame un indu et que le dossier finit devant le tribunal administratif.

Comment la CAF calcule votre RSA avec des loyers

Pour le RSA avec des loyers, le calcul se lit ainsi : montant forfaitaire, moins les ressources du foyer, moins le forfait logement le cas échéant.

Ce forfait logement s'applique si vous touchez une aide au logement, si vous êtes hébergé gratuitement ou si vous êtes propriétaire de votre résidence principale sans prêt à rembourser. Il vaut 78,20 € pour une personne seule, 156,41 € pour deux personnes et 193,55 € à partir de trois.

Exemples chiffrés pour une personne seule

• Locataire sans aide au logement, 350 € de loyers perçus : 651,69 − 350 = 301,69 € de RSA.
• Même situation avec l'APL : 651,69 − 350 − 78,20 = 223,49 €.
• Loyers de 700 € par mois : les ressources dépassent le montant forfaitaire, le droit au RSA tombe à zéro.

Ces exemples ne tiennent compte que des loyers. Un salaire, même partiel, bénéficie d'un traitement plus favorable via la prime d'activité, ce qui n'est pas le cas d'un revenu locatif. Pour votre situation exacte, le simulateur officiel de la CAF reste l'outil le plus fiable. Sur les aides au logement, notre dossier sur l'APL détaille qui y a droit. Si vous préparez la suite, il est également intéressant de voir comment les revenus locatifs impactent le calcul de la retraite.

Bien vide : la règle des 50 % de la valeur locative

Vous possédez une maison héritée, fermée, que vous ne louez pas ? Elle ne rapporte rien, mais elle compte quand même. L'article R132-1 du code de l'action sociale et des familles la considère comme produisant un revenu annuel égal à 50 % de sa valeur locative cadastrale. Pour un terrain nu, c'est 80 %.

Ce revenu fictif est divisé par douze et ajouté chaque mois aux ressources. Autrement dit, laisser un logement vide ne protège pas votre RSA. Le mettre en location, avec une garantie Visale ou un garant pour sécuriser les loyers, change parfois peu le résultat final, mais vous fait au moins percevoir l'argent. L'impact d'une donation du bien à un enfant se mesure aussi : c'est une démarche à étudier avec un notaire, jamais un moyen de masquer des ressources.

Location meublée et LMNP : un calcul à part

Les loyers d'une location meublée relèvent, pour l'impôt, des bénéfices industriels et commerciaux, souvent au régime micro-BIC. Pour la CAF, ces sommes sont traitées comme des revenus non salariés. L'abattement fiscal de 50 % ou 30 % ne s'applique pas automatiquement dans le calcul du RSA.

Même règle de fond, donc : location appartement ou location maison, nue ou meublée, les recettes réduisent l'aide. Pour le fonctionnement du statut côté fiscal, notre dossier sur le statut LMNP fait le point sur le régime et les obligations.

Cas fréquent : la location saisonnière de sa propre résidence quelques semaines par an. Les sommes perçues sont des ressources du trimestre où elles tombent. Trois semaines louées 3 000 € en juillet peuvent effacer le RSA d'un trimestre entier.

Un allocataire salarié à temps partiel qui gère en plus un meublé doit déclarer les deux : le salaire, qui remonte dans le formulaire prérempli, et les recettes du meublé, à ajouter soi-même.

Comment déclarer ses revenus locatifs à la CAF ?

La déclaration trimestrielle de ressources est désormais préremplie. Salaires et certaines prestations y figurent déjà. Les loyers, eux, ne remontent pas tout seuls : c'est à vous de les ajouter, comme le rappelle la fiche ressources prises en compte pour le RSA sur Service-public.fr.

• Vérifier chaque ligne préremplie et la corriger si elle est fausse.
• Ajouter les loyers perçus sur les trois mois, mois par mois, même s'ils sont faibles.
• Signaler tout changement : nouveau locataire, bien vendu, logement libéré.
• Conserver les justificatifs : baux, quittances, relevés bancaires.

Vous détenez le bien en indivision, ou vous reversez une part à un ex-conjoint ? Déclarez seulement votre part, mais prouvez-le par des virements. Sans trace bancaire, la CAF retiendra tout ce qui arrive sur votre compte.

Et du côté des impôts ?

La déclaration annuelle à l'impôt sur le revenu reste obligatoire, formulaire des revenus fonciers ou déclaration en micro-BIC selon le cas. Les deux administrations échangent leurs données. Déclarer au fisc sans déclarer à la CAF, c'est offrir le contrôle sur un plateau.

RSA et loyers non déclarés : un cas récent qui coûte cher

Une affaire relayée par Le Figaro Immobilier à l'été 2025 résume les risques. Une propriétaire avait perçu le RSA à deux reprises entre 2020 et 2022. Dans le même temps, elle encaissait près de 49 000 € de loyers tirés de plusieurs appartements, à Paris et à Mulhouse.

La CAF a épluché ses relevés : les virements des locataires tombaient chaque mois. L'intéressée soutenait en reverser une partie à son ancien conjoint. Faute de preuve bancaire, le tribunal administratif de Paris a écarté l'argument et confirmé en avril 2025 le remboursement de 11 500 € d'allocations.

Le sujet avait aussi été débattu à l'antenne de RMC, dans l'émission des Grandes Gueules :

Que risque-t-on en cas d'oubli ou de fraude ?

Un loyer oublié crée un trop-perçu. La CAF le récupère sur vos versements futurs ou vous propose un échéancier. S'y ajoute parfois une pénalité administrative.

La fraude volontaire est une autre affaire. Dissimuler des revenus pour toucher une prestation sociale peut être poursuivi comme une escroquerie : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. Le département, qui finance le RSA, peut aussi porter plainte.

Quel élément pèse le plus lors d’un contrôle ? La bonne foi. Une erreur signalée spontanément, avec les pièces, se règle presque toujours par un simple remboursement. Le RSA reste par ailleurs lié au contrat d'engagement signé avec France Travail ou le département : un contrôle ouvert sur vos ressources s'ajoute alors au suivi de vos démarches d'insertion professionnelle.

Loyers déclarés à la CAF, fin de location et autres aides

Doit-on déclarer les loyers perçus à la CAF ?

Oui, tous. Location nue, meublée, saisonnière ou sous-location : chaque somme encaissée se déclare dans la déclaration trimestrielle. La prise en compte se fait sur les trois mois précédents. En cas de doute, prenez contact avec votre CAF via votre espace en ligne avant de valider, ou faites une demande écrite : la réponse vous protège en cas de contrôle.

Faut-il refaire une demande de RSA après avoir cessé de louer ?

Non. Il suffit de signaler la fin de la location à la CAF et de déclarer des loyers à zéro au trimestre suivant. Le montant du RSA est recalculé sur les nouvelles ressources, sans nouvelle inscription, tant que vous restez dans les conditions du revenu minimum.

Les revenus fonciers réduisent-ils aussi les autres aides de la CAF ?

Oui, mais avec un décalage. L'aide au logement et la prime d'activité tiennent compte des revenus fonciers, sur des périodes de référence différentes. Une même somme peut donc peser sur plusieurs allocations à la fois.

Un propriétaire sans prêt touche-t-il moins de RSA ?

Oui : le forfait logement de 78,20 € est déduit pour une personne seule propriétaire de sa résidence principale sans crédit en cours. Une personne seule dans ce cas perçoit au plus 573,49 € par mois, avant toute autre ressource.