LMNP en 2026 : l’État a réduit les avantages fiscaux, mais la location meublée reste rentable

Depuis, les gouvernements successifs ont commencé à revoir certains de ces avantages. La réforme de 2025, qui impose de tenir compte des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value à la revente, a notamment refroidi une partie des investisseurs.

Mais est-ce vraiment suffisant pour remettre en cause la rentabilité de la location meublée ? Pas nécessairement.

Sommaire

Les amortissements réintégrés à la revente : un vrai changement

Avant la réforme de 2025, un investisseur en LMNP au régime réel pouvait amortir son logement chaque année pour diminuer ses revenus imposables. Lorsqu’il revendait son appartement, ces amortissements n’entraient pas dans le calcul de sa plus-value immobilière.

C’était un avantage considérable.

Depuis le 15 février 2025, la situation est différente. Les amortissements fiscalement déduits viennent, sauf exceptions, diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value.

Imaginons un appartement acheté 150 000 €, puis revendu 200 000 €. Pendant la période de location, son propriétaire a déduit 30 000 € d’amortissements.

Avec les anciennes règles, sa plus-value brute était de 50 000 €. Avec les nouvelles, elle peut atteindre 80 000 €, avant les autres ajustements fiscaux.

Sur le papier, le changement est important. Mais il ne faut pas oublier un détail : pendant toutes les années où il a loué son appartement, le propriétaire a pu payer moins d’impôts grâce aux amortissements.

Cet argent économisé, il a pu l’utiliser pour rembourser son crédit, financer d’autres projets ou simplement améliorer sa trésorerie.

La réforme pénalise donc davantage la revente, sans supprimer les avantages fiscaux dont bénéficie le propriétaire pendant la location.

Le régime réel reste particulièrement intéressant

C’est ce qui fait encore aujourd’hui la force du LMNP.

Au régime réel, les propriétaires peuvent toujours déduire leurs charges et amortir leur bien immobilier, hors terrain, ainsi que leur mobilier. Dans certaines situations, cela permet de percevoir plusieurs milliers d’euros de loyers chaque année tout en déclarant un résultat fiscal très faible.

Prenons un investisseur qui encaisse 9 000 € de loyers annuels. Entre les intérêts de son emprunt, la taxe foncière, les assurances, les charges déductibles et les amortissements, son résultat imposable peut être proche de zéro.

En location nue, la situation fiscale peut être nettement moins favorable, notamment pour les propriétaires fortement imposés.

Autre point souvent oublié : le LMNP non professionnel conserve les abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières des particuliers.

Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. L’exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.

Pour quelqu’un qui investit dans une logique patrimoniale, avec l’objectif de conserver son appartement pendant vingt ou trente ans, le LMNP garde donc de sérieux arguments.

La location meublée rapporte aussi davantage de loyers

On parle beaucoup de fiscalité, mais la rentabilité d’un investissement immobilier dépend d’abord du prix d’achat et des loyers encaissés.

Et sur ce point, la location meublée conserve un avantage dans de nombreuses villes.

Un studio qui se louerait 650 € vide peut parfois atteindre 720 € une fois correctement équipé. Cela représente 70 € supplémentaires chaque mois, soit 840 € par an.

TVA LMNP (2026) : récupération, conditions, résidence serviceshttps://t.co/CvVEbSdyNe

📰 Dans quels cas un LMNP est-il soumis à TVA ? Combien peut-on récupérer ? Et faut-il rembourser une partie de cette TVA lors de la revente ?

— Immobilier-danger (@immodanger) 9 novembre 2026

Sur dix ans, on arrive à 8 400 € de loyers supplémentaires, sans compter les éventuelles revalorisations.

Évidemment, il faut retirer le coût du mobilier, son entretien et les périodes de vacance locative. Mais un ameublement bien pensé peut être rentabilisé assez rapidement. Pour maîtriser cette dépense, certains propriétaires se tournent vers des packs d’ameublement pour investissement locatif, qui permettent d’équiper entièrement un appartement avec un budget défini à l’avance.

Dans les villes étudiantes ou les secteurs où les jeunes actifs sont nombreux, la demande pour des logements prêts à habiter reste bien présente.

Les passoires thermiques peuvent aussi représenter des opportunités

Depuis janvier 2025, les logements classés G ne satisfont plus aux critères de décence énergétique pour les nouveaux contrats de location d’habitation en France métropolitaine. Les logements F seront concernés en 2028, puis les E en 2034.

Pour les propriétaires de logements énergivores, cela signifie souvent des travaux importants.

Mais pour les investisseurs qui cherchent à acheter, cette réglementation peut aussi présenter un intérêt.

Certains appartements classés F ou G sont désormais proposés avec des décotes, leurs propriétaires préférant vendre plutôt que d’engager des rénovations coûteuses.

Un investisseur capable d’évaluer précisément le montant des travaux peut parfois réaliser une bonne opération. Acheter moins cher, rénover puis louer un appartement meublé permet, dans certains cas, d’obtenir un rendement supérieur à celui d’un logement déjà rénové.

En copropriété, gare toutefois aux mauvaises surprises, là où les travaux collectifs peuvent rapidement faire grimper la facture.

Finalement, tout dépend du prix d’achat

C’est probablement la principale leçon à retenir de ces dernières années : les avantages fiscaux ne doivent jamais être la seule raison d’investir.

Un appartement acheté 20 % trop cher restera un mauvais investissement, même avec une fiscalité favorable.

À l’inverse, un bien acquis au bon prix, dans une ville où la demande locative est importante, peut continuer à générer un rendement intéressant malgré les nouvelles règles.

Le budget mobilier est également à anticiper dès le départ. Entre la literie, l’électroménager, les rangements et les équipements obligatoires, la facture peut rapidement grimper. Comparer les prix et prévoir un budget pour meubler son appartement permet d’éviter de mauvaises surprises et de préserver la rentabilité de l’investissement.

Encore faut-il faire ses calculs avant d’acheter. Prix d’acquisition, travaux, ameublement, charges, fiscalité et coût du financement : rien ne doit être laissé de côté.

Le LMNP n’a pas dit son dernier mot

L’âge d’or fiscal du LMNP est probablement derrière nous. La réforme des amortissements a réduit l’intérêt de certaines stratégies, particulièrement celles qui reposaient sur une revente à court ou moyen terme.

Pour autant, la location meublée reste loin d’avoir perdu tous ses avantages.

Les amortissements continuent de réduire la fiscalité pendant la détention, les loyers peuvent être plus élevés qu’en location nue et la demande reste soutenue dans de nombreux secteurs.

Ce qui change, c’est surtout la manière d’investir. Il devient plus difficile de compter uniquement sur la fiscalité pour faire une bonne affaire.

Mais pour un investisseur qui achète au bon prix et conserve son bien sur le long terme, le LMNP reste une solution tout à fait pertinente en 2026.

Cet article ne remplace pas l’avis d’un conseiller : avant d’acheter en LMNP, faites le point avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine sur l’effet de la réintégration des amortissements à la revente.