Ancien à Toulouse et Montpellier : 4 068 et 4 091 € le m² affichés, et 3 écarts qui comptent

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Quel est le prix au m² à Toulouse et à Montpellier ?

Le prix au mètre carré de l'immobilier ancien à Toulouse progresse de 1,3 % sur un an dans les annonces, d'après les chiffres de Guy Hoquet l'Immobilier sur dix mois. Montpellier, deuxième ville d'Occitanie, garde une courte avance à 4 091 €. La tendance tranche avec celle de la France entière : l'Insee mesure un recul de 1,2 % des prix des logements anciens en province au deuxième trimestre 2026, et de 0,8 % sur un an pour tout le pays, Paris compris (-0,4 % sur le trimestre). Dans les données de l'immobilier toulousain, le centre historique, du Capitole à Saint-Étienne, concentre les prix les plus élevés.

À Nîmes, les prix de l'immobilier ancien progressent de 2,4 % sur un an, selon une étude publiée ce mardi 3 novembre par Guy Hoquet. Avec un prix moyen de 2 981 euros le m², la cité des Antonin reste toutefois plus accessible que Montpellier et Toulouse. Mais pour acheter une…

— ObjectifSud (@objectifsud) 4 novembre 2026

L'offre immobilière toulousaine gonfle plus vite que les prix : 21 384 biens en vente, 15,6 % de plus en un an. Les budgets moyens affichés restent plus élevés qu'à Montpellier dès le studio, à 129 000 € contre 113 000 €. À Toulouse, le deux-pièces demande 176 000 €, un trois-pièces à 251 000 € et un quatre-pièces à 374 000 €.

Prix affichés, prix signés : comment comparer les deux villes ?

La comparaison des prix entre Toulouse et Montpellier change de sens quand on passe des annonces aux ventes estimées. Le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents du 1er septembre 2026 situe l'appartement toulousain autour de 3 569 € le mètre carré, en hausse de 0,7 % sur un an, et l'appartement montpelliérain à 3 415 €, en baisse de 2,2 %.

Le vendeur montpelliérain demande donc un prix supérieur d'un cinquième environ à la valeur estimée, contre un septième à Toulouse : la marge de négociation paraît plus large à Montpellier. Le recul montpelliérain et le détail par quartier figurent dans l'appartement montpelliérain à 3 415 € le m². Pour un bien précis, la carte publique des ventes DVF affiche en ligne les transactions réelles, rue par rue, avec quelques mois de décalage : une vente dans le même quartier, sur une surface proche, vaut mieux qu'un prix moyen de ville.

La maison toulousaine, un bien rare à 520 000 €

La maison ne représente plus que 15 % des annonces de vente à Toulouse, et cette part continue de baisser. Son prix moyen affiché atteint 520 000 €. À Montpellier, le parc ancien se compose aussi surtout d'appartements, mais la maison y recule de 4 % sur un an, à 3 978 € le mètre carré estimé, quand la toulousaine se maintient autour de 4 114 €.

Un ménage qui achète la maison toulousaine moyenne avec 50 000 € d'apport emprunte 470 000 €. Sur 25 ans au taux moyen de septembre, la mensualité dépasse 2 300 € hors assurance. Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d'effort à 35 % : la banque attendra plus de 6 600 € de revenus nets par mois. Pour un trois-pièces à 251 000 €, avec 25 000 € d'apport, la mensualité tombe autour de 1 120 €, pour environ 3 200 € de revenus. Un courtier compare les offres pour un dossier de cette taille, et le notaire chiffre les frais de l'acte avant la promesse.

Montauban, Albi, Nîmes : l'ancien moins cher en Occitanie

Les acheteurs en quête de maison se reportent sur les villes voisines. Montauban affiche 2 205 € le mètre carré (+1,8 %), avec 61 % de maisons dans l'offre et un budget moyen de 321 000 €. Albi signe la hausse régionale la plus vive, +6,4 % à 2 325 €, pour des maisons à 297 000 € en moyenne. Vers la Méditerranée, Nîmes (2 981 €), Narbonne (2 887 €) et Béziers (2 362 €) restent plus douces. Seule ville en recul, Perpignan ferme la marche à 2 131 € (-3,2 %), un niveau décrit dans le marché de Perpignan, moitié prix de Toulouse.

Le DPE pèse sur ces prix. En Occitanie, 53 % des logements en vente sont classés A, B ou C ; les passoires thermiques ne pèsent plus que 4,2 % des annonces, avec une décote moyenne de 42 %, l'écart le plus élevé des régions.

Crédit, frais et loyers en novembre 2026

Fin 2025, le crédit immobilier se négociait à 3,16 % en moyenne ; il monte à 3,40 % en septembre ; l'Observatoire Crédit Logement relevait 3,31 % en août. La durée reste plafonnée à 25 ans, 27 ans dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux. Depuis avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point jusqu'en mars 2028 : là où la hausse s'applique, les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés, sans plafond de prix, selon service-public.fr.

Côté location, Montpellier se loue plus cher qu'elle ne se vend : 15,94 € le mètre carré contre 15,27 € à Toulouse, pour un rendement brut d'un deux-pièces proche de 5,4 %, contre 4,9 % dans la Ville rose. Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis juillet 2022, une expérimentation prévue jusqu'à fin novembre 2026 ; Toulouse ne l'applique pas. Les indices des prix des logements anciens de l'Insee donneront la prochaine tendance nationale le 24 novembre ; l'évolution ville par ville se suit dans le dossier des prix de l'immobilier.