Montpellier : l'appartement à 3 415 € le m², un prix qui recule de 2,2 % quand Béziers grimpe

Prix m² par quartier, estimation de votre appartement ou de votre maison, délai de vente : le marché immobilier de Montpellier a changé de rythme. Le chiffre vient du baromètre SeLoger-Meilleurs Agents publié début septembre, et il se lit mieux croisé avec les transactions réellement signées chez les notaires. C'est ce que nous avons fait, de l'Écusson à la Mosson.

Sommaire

Quel est le prix moyen au m² à Montpellier en septembre 2026 ?

Le prix immobilier à Montpellier tourne autour de 3 415 € le m² pour un appartement et de 3 978 € pour une maison, selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents du 1er septembre 2026. Tous biens confondus, la moyenne de la ville se situe près de 3 490 €. Une maison coûte donc environ 16 % de plus au m² qu'un appartement.

Les autres relevés disent la même chose, à quelques dizaines d'euros près. L'analyse des données publiques de vente (DVF) publiée par Qoridor donne 3 310 € pour l'appartement et 4 030 € pour la maison, sur les ventes des 24 derniers mois. Le réseau Efficity avance une moyenne de 3 515 € le m². Écart faible : le marché se lit clairement.

Type de bien	Prix m² bas	Prix moyen au m²	Prix m² haut
Appartement ancien	environ 2 100 €	3 415 €	environ 4 960 €
Maison	environ 2 100 €	3 978 €	environ 6 980 €
Appartement neuf	-	environ 4 420 €	-

Sources : baromètre SeLoger-Meilleurs Agents (1er septembre 2026) pour l'ancien, estimation Efficity pour le neuf.

Le prix m² appartement varie aussi avec la taille. Un studio se paie plus cher au mètre carré qu'un grand logement : Efficity relève près de 3 880 € pour une pièce unique contre environ 2 800 € pour un 5 pièces. Le petit logement étudiant, très demandé autour des facultés, tire la moyenne vers le haut.

Et sur le temps long ?

Le prix de l'immobilier montpelliérain reste nettement au-dessus de celui d'il y a dix ans. En 2016, un appartement s'échangeait autour de 2 640 € le m². Sur cinq ans, la hausse atteint encore 5,9 % pour l'appartement et 11,2 % pour la maison, selon les transactions notariales analysées par Qoridor. Le recul actuel efface donc une partie seulement des gains.

Comment évoluent les prix immobiliers à Montpellier ?

Ils baissent, doucement. Sur un an, l'évolution des prix est de -2,2 % pour l'appartement et -4 % pour la maison. La moyenne des grandes villes suivies par le même baromètre ne perd que 0,4 %. Montpellier se trouve désormais 2,9 % sous son record, atteint en février 2023.

Ce qui change tout ? Le reste de l'Hérault ne suit pas. Pendant que la préfecture recule, le littoral et les villes moyennes du département grimpent. Résultat : l'écart de prix entre Montpellier et ses voisines se resserre, et une partie des acheteurs regarde ailleurs.

Ville de l'Hérault	Prix m² appartement	Évolution sur un an
Montpellier	3 415 €	-2,2 %
Sète	3 788 €	+1,0 %
Agde	3 595 €	+5,4 %
Lunel	2 506 €	+5,4 %
Béziers	2 114 €	+5,4 %

Source : baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, septembre 2026.

Sète passe même devant Montpellier au m². Pour un acquéreur, la comparaison se fait vite : à budget égal, un logement plus grand à Lunel, ou la mer à Sète. Pour un vendeur montpelliérain, c'est une concurrence nouvelle.

Un marché plus lent

Le signe le plus concret du ralentissement tient au délai. Il faut désormais 88 jours en moyenne pour vendre un bien à Montpellier, contre 77 un an plus tôt. Onze jours de plus, c'est une négociation plus longue et des acheteurs qui comparent davantage d'annonces avant de signer.

Le crédit n'aide pas vraiment. Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,27 % en août, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, un niveau qui ne dégrade plus le pouvoir d'achat mais ne le relance pas non plus. Les perspectives publiées par SeLoger pour 2027 évoquent une correction qui pourrait se prolonger plutôt qu'un rebond rapide.

Quels sont les prix par quartier à Montpellier ?

L'écart entre quartiers dépasse largement celui entre types de biens. Du nord-ouest populaire au centre historique, le prix m² quartier peut presque tripler. La carte des prix de la ville dessine trois grandes zones : le centre et ses abords immédiats, les quartiers résidentiels intermédiaires, et l'ouest plus abordable.

Quartier	Prix m² indicatif	Niveau
Boutonnet	autour de 5 800 €	très haut
Gares	autour de 5 650 €	très haut
Nouveau Saint-Roch	autour de 5 150 €	haut
Écusson, centre historique	de 2 800 € à plus de 5 000 €	très variable
Port Marianne	de 4 450 € à 4 850 €	haut
Antigone	de 3 200 € à 4 500 €	intermédiaire
Croix d'Argent	de 2 700 € à 3 600 €	intermédiaire
Celleneuve	autour de 2 480 €	bas
Mosson	autour de 2 000 €	le plus bas

Sources : données DVF analysées par Qoridor et relevés d'agences locales, 2026. Des chiffres de quartier reposent sur peu de ventes : à lire comme un ordre de grandeur.

Boutonnet et le secteur des gares, en tête

Boutonnet, entre le jardin des plantes et les facultés, affiche le prix immobilier quartier le plus élevé de la ville. On y achète des maisons de ville et des petits immeubles anciens, rares à la vente. Le secteur des Gares profite, lui, de la proximité de Saint-Roch et du tramway : tout est à pied, trains compris.

Le prix immo Saint-Roch, dans le nouveau quartier né derrière la gare, suit la même logique. Des programmes récents, des rues calmes et la ligne de tram vers la Comédie en quelques minutes. À Boutonnet comme à Saint-Roch, les biens bien placés partent encore vite, malgré la tendance de fond.

Écusson : le centre historique de Montpellier, un marché à deux vitesses

Dans l'Écusson, le prix dépend presque plus de l'immeuble que du quartier. Un appartement au dernier étage avec terrasse, rue de la Loge ou près de la place de la Comédie, peut dépasser 5 000 € le m². Un premier étage sombre dans une ruelle, sans ascenseur, se négocie bien plus bas. L'état de la cage d'escalier et les travaux de copropriété pèsent lourd.

Autour de la rue du Faubourg Figuerolles et des Arceaux, à l'ouest de l'Écusson, les prix restent plus sages. Ces faubourgs gardent une vie de quartier animée et attirent les primo-accédants qui veulent le centre-ville sans son prix.

Port Marianne, Antigone : l'est moderne

Port Marianne s'est imposé comme le quartier de référence du neuf. Immeubles signés par des architectes, bords du Lez, commerces en pied d'immeuble : le prix m² y oscille entre 4 450 et 4 850 €. Pour mesurer ce que l'architecture y a changé, notre article sur la tour de l'Arbre blanc et sa conception durable raconte l'une des adresses les plus visibles du secteur.

À Montpellier et dans sa métropole, le marché de l’immobilier traverse une crise profonde installée depuis 2023 https://t.co/1WjLjwjm5q

— Hérault Tribune (@HeraultTribune) 24 octobre 2026

Antigone, plus ancien, offre un ticket d'entrée plus bas pour la même proximité du centre. Ses logements des années 1980 se vendent moins cher qu'à Port Marianne, avec des écarts selon l'étage et la vue.

Croix d'Argent, Celleneuve, Mosson : là où acheter coûte moins

Croix d'Argent, au sud-ouest, reste un quartier résidentiel prisé des familles : maisons avec jardin, écoles, prix intermédiaires. Pour choisir entre ces secteurs selon ses besoins, notre sélection des quartiers de Montpellier où vivre en famille détaille écoles, parcs et transports.

Notre dossier complet : Prix de l'immobilier.

Plus à l'ouest, Celleneuve tourne autour de 2 480 € le m² et la Mosson autour de 2 000 €. Ce sont les prix m² bas de la ville. Le tram y passe, mais la demande reste plus faible et la revente plus lente. Pour un premier achat immobilier, ces secteurs permettent pourtant de viser un appartement de trois pièces avec le budget d'un studio du centre.

Quels sont les prix des maisons et des appartements ?

À Montpellier, la maison est un bien rare : la ville compte surtout des appartements. D'où un prix m² maison plus élevé, en moyenne 3 978 € selon SeLoger-Meilleurs Agents. Mais c'est aussi la maison qui recule le plus vite, avec -4 % sur un an. Les grandes surfaces avec jardin dans les quartiers périphériques trouvent moins preneur à leur prix.

L'appartement tient mieux. La demande étudiante et locative soutient les petites surfaces : les logements de une ou deux pièces proches des facultés et du tram restent les plus disputés. À l'inverse, un grand 4 pièces sans extérieur se négocie désormais plus fermement, et un 5 pièces encore davantage.

• Studio et T2 : les plus chers au m², les plus faciles à vendre, les plus recherchés par les investisseurs.
• T3 et T4 : le cœur du marché familial, où la négociation reprend ses droits.
• Maison de ville : rare dans le centre, souvent au-dessus de la moyenne.
• Maison en périphérie : c'est ici que la baisse se concentre.

Et la location ?

Le loyer moyen d'un appartement atteint environ 15,94 € le m² par mois selon le même baromètre. Pour un investisseur, le rendement brut d'un T2 avoisine 5,4 %, un niveau correct pour une grande ville universitaire. La baisse des prix de vente améliore mécaniquement ce rapport entre loyer et prix d'achat.

Quels sont les prix bas et hauts à Montpellier ?

Les données publiques de ventes donnent une idée précise des extrêmes. Sur 27 387 ventes enregistrées entre 2021 et 2025, le prix médian de la ville se situe autour de 3 500 € le m². Les 10 % de ventes les moins chères sont passées sous 2 041 € le m², les 10 % les plus chères au-dessus de 5 570 €.

Autrement dit, deux logements de même surface peuvent afficher un écart de prix du simple au presque triple selon la rue, l'étage et l'état. Un prix m² moyen dit la tendance ; il ne dit jamais ce que vaut votre appartement.

Pour vérifier les ventes proches de chez vous, l'outil public des demandes de valeurs foncières affiche chaque transaction, adresse et date à l'appui, sur une carte.

Comment estimer un bien immobilier à Montpellier ?

Une estimation sérieuse combine trois sources. Aucune ne suffit seule. Le mieux est de les croiser, puis de confronter le résultat aux annonces concurrentes de votre secteur.

1. Les ventes réelles : les données DVF donnent le prix effectivement signé devant notaire, rue par rue.
2. L'estimation en ligne : les simulateurs des sites spécialisés donnent une fourchette rapide, avec un indice de confiance à regarder de près.
3. L'avis d'un professionnel : un agent ou un notaire visite le bien et corrige ce que les données ne voient pas.

Ce que les algorithmes ignorent : l'exposition, la vue, le bruit de la rue, l'état des parties communes. Un diagnostic immobilier défavorable, un DPE classé F ou G par exemple, peut retirer plusieurs milliers d'euros au prix de vente. À l'inverse, une terrasse dans l'Écusson ou un parking à Port Marianne justifient un prix au-dessus de la moyenne.

Chaque agence immobilière du secteur dispose de ses propres références de ventes récentes. Un professionnel de l'immobilier compare votre bien avec ceux vendus dans votre rue ou sur votre boulevard, grâce à des informations que les portails n'affichent pas : proximité des commerces, étage, travaux votés. Autre repère utile, l'évolution mensuelle publiée par les baromètres, qui situe la dernière tendance du marché immobilier local.

Vendre en 2026 : fixer le bon prix d'emblée

Avec 88 jours de délai moyen, un bien surévalué reste en ligne, perd sa visibilité et finit vendu sous sa vraie valeur. Mieux vaut estimer au plus juste dès la mise en vente. Les acheteurs comparent désormais chaque annonce avec les ventes récentes du quartier.

À retenir : dans un marché qui baisse, le vendeur qui ajuste son prix dès le premier mois vend souvent mieux que celui qui attend trois mois pour baisser.

Pourquoi Montpellier recule quand l'Hérault progresse

La ville paie d'abord son avance. Pendant dix ans, Montpellier a été l'une des métropoles les plus dynamiques de France, portée par sa démographie et son attractivité. Les prix y sont montés plus vite qu'ailleurs, jusqu'au sommet de février 2023. La correction immobilière est donc plus nette à Montpellier que dans le reste du département.

Le neuf, ensuite, a freiné. Les mises en chantier ont chuté et la métropole a dû lancer un plan de soutien pour relancer la construction, détaillé dans notre article sur le plan de 100 millions d'euros pour le logement neuf. Moins de logements neufs, c'est moins de ventes en cours et un marché de l'ancien qui porte seul la demande.

Enfin, les budgets se déplacent. Un ménage qui ne trouve pas sa maison en ville regarde Castelnau-le-Lez, Lattes, puis Lunel ou Sète. Les villes moyennes du département en profitent, ce qui explique leurs hausses de 5 % sur un an.

Faut-il acheter maintenant ?

Pour un achat de résidence principale, le contexte est plutôt favorable : prix en léger recul, délais plus longs, marge de négociation retrouvée. Rien n'indique pour autant une chute brutale. Montpellier reste une ville attractive, avec une population qui continue de croître et une demande locative solide. Pour repérer les secteurs où investir, notre dossier sur les quartiers tendances de Montpellier complète ces chiffres.

Vos questions sur le prix immobilier à Montpellier

Le prix immobilier à Montpellier va-t-il continuer à baisser ?

Les projections publiées par SeLoger pour 2027 évoquent une correction qui pourrait se prolonger, sans effondrement. La ville est 2,9 % sous son record de 2023. Le niveau des taux de crédit et l'offre de logements neufs pèseront plus que tout le reste.

Quel est le quartier le plus cher de Montpellier ?

Boutonnet, avec un prix proche de 5 800 € le m² selon les données DVF analysées par Qoridor, devant le secteur des Gares et Nouveau Saint-Roch. Dans l'Écusson, certains appartements d'exception dépassent aussi 5 000 € le m².

Montpellier est-elle plus chère que Sète ?

Non, plus pour l'appartement. Sète affiche 3 788 € le m² en septembre 2026, contre 3 415 € à Montpellier, selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents. Sète gagne 1 % sur un an quand Montpellier en perd 2,2 %.