Immobilier à Montpellier : -2,2 % sur un an, le plan logement de 2024 a-t-il changé la donne ?

Mis à jour en octobre 2026 : prix et loyers du baromètre de septembre 2026, bilan du bail réel solidaire, quartiers, règles d'achat en vigueur. Les données de 2024 périmées ont été retirées.

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Prix immobilier Montpellier : hausse ou baisse en septembre 2026 ?

Baisse, nettement. Selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents du 1er septembre 2026, le prix moyen d'un appartement atteint 3 415 euros le mètre carré, en recul de 2,2 % sur un an. Les maisons tombent à 3 978 euros, soit 4 % de moins en douze mois et 7,1 % de moins en trois ans.

La ville de Montpellier fait donc pire que les grandes villes de France, à -0,4 % en moyenne sur la même période. Le reste de l'Hérault suit une autre trajectoire : Béziers, Agde et Lunel progressent de plus de 5 %, Sète d'environ 1 %. Le sud de la France ne baisse pas d'un bloc.

Autre signe de ralentissement : il faut désormais 88 jours en moyenne pour vendre, contre 77 un an plus tôt. Les acheteurs négocient, les vendeurs attendent. À l'échelle nationale, l'Insee mesurait au deuxième trimestre 2026 un repli de 0,8 % sur un an des prix de l'ancien, et de 1,2 % sur le trimestre en province.

Le plan logement de 100 millions d'euros, où en est-il ?

En juin 2024, face à l'effondrement des mises en chantier, Michaël Delafosse présentait un plan d'urgence pour le logement, adopté par la Métropole en juillet. Il misait sur l'accession abordable et sur les bailleurs sociaux, pour soutenir aussi les programmes neufs à Montpellier restés sans acheteurs.

• ACM Habitat : 30 millions d'euros de fonds propres pour produire 1 000 logements par an à partir de 2025.
• Prix de rachat aux promoteurs : le plafond de la VEFA sociale relevé à 2 300 euros le mètre carré, pour que les bailleurs reprennent des lots invendus.
• Accession abordable : sa part dans les zones d'aménagement portée de 17 à 22 %, grâce au bail réel solidaire.

Une précision que la première version de cet article donnait mal : les 2 300 euros ne sont pas un prix de vente aux particuliers. C'est le prix maximal auquel un bailleur social achète un logement neuf à un promoteur.

Bail réel solidaire : 30 à 40 % moins cher, sous conditions

Le bail réel solidaire dissocie le terrain du logement. L'organisme de foncier solidaire, créé par la Métropole en 2022, garde le sol ; l'acheteur paie les murs, plus une redevance mensuelle de 1,30 à 1,50 euro par mètre carré selon l'OFS. Le cadre légal figure aux articles L255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Le gain se compte vite. Sur un T3 de 65 m² payé 3 400 euros le mètre carré au prix du marché, soit 221 000 euros, une décote de 35 % ramène l'achat vers 144 000 euros. La redevance ajoute environ 90 euros par mois. Un calcul indicatif, qui varie selon le programme et la commune.

Les premiers logements ont été livrés fin 2025, une cinquantaine selon le magazine municipal, à Vendargues et Clapiers notamment. L'OFS affiche plus de 40 programmes ouverts, de Castelnau-le-Lez à Lattes et Saint-Jean-de-Védas, avec des prix d'appel de 109 000 à 324 000 euros, et vise 4 000 logements à terme. La ZAC Cité Créative en prévoit 115 à elle seule.

Trois règles avant de postuler : des revenus sous les plafonds du PSLA, le logement occupé en résidence principale, une revente encadrée à un ménage lui aussi éligible. Aucune plus-value spéculative n'est possible.

Quels sont les quartiers prisés à Montpellier ?

Le centre historique de Montpellier, l'Écusson, garde la cote auprès des acheteurs qui cherchent du cachet : pierre, ruelles, tout à pied. L'offre y reste rare et les appartements anciens exigent souvent des travaux, ce qui pèse sur le budget final.

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Autour du centre ville, Les Beaux-Arts, Boutonnet et les Arceaux séduisent les familles par leur cadre de vie de faubourg, entre marchés et écoles. Antigone, puis Port Marianne, portent l'image d'un Montpellier contemporain : architecture signée, tramway, bureaux, proximité du Lez. Port Marianne concentre une grande partie des résidences récentes.

Au nord, Hôpitaux-Facultés attire un public lié aux campus et au pôle de santé. Montpellier Sud et Ovalie offrent des surfaces plus grandes pour un prix d'achat plus contenu, au fil des nouveaux programmes. Chaque secteur a sa dynamique : la tendance de la ville ne dit pas tout de celle de votre rue, et l'immobilier montpelliérain se lit également quartier par quartier, comme partout en Occitanie.

Comment se porte le marché locatif ?

La demande locative reste forte, portée par une population étudiante nombreuse et par l'arrivée continue de nouveaux habitants. Le loyer moyen d'un appartement s'établit à 15,94 euros le mètre carré, selon le même baromètre de septembre 2026.

Face à cette tension, l'offre locative peine à suivre. Les petites surfaces partent vite près des facultés et des lignes de tram. Le rendement brut d'un T2 approche 5,4 %, un rapport supérieur à celui de nombreuses métropoles où le prix d'achat est plus élevé.

Investissement locatif : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

Investir à Montpellier en 2026, c'est acheter dans un marché qui baisse, donc négocier. Pour un investissement locatif, le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026, ouvre un amortissement sur 80 % du prix pour les achats faits entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en immeuble collectif, loué nu pendant 9 ans. Dans l'ancien, il exige des travaux d'au moins 30 % du prix.

Le meublé de longue durée, en LMNP, reste une option pour un investisseur, mais la plus-value de revente réintègre désormais les amortissements déduits, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025. Avant de vous lancer, posez-vous une question simple : gérer vous-même, ou confier la gestion locative à une agence et intégrer ses honoraires au calcul.

Vendre en 2026 : estimer juste, le premier conseil

Avec 88 jours de délai moyen, une annonce affichée trop haut reste en ligne des mois. Pour estimer la valeur d'un appartement, comparez les ventes récentes de votre quartier sur le site public « Demandes de valeurs foncières » de la DGFiP, puis faites estimer le bien par deux ou trois agences et comparez leurs arguments, pas seulement leur chiffre.

Le profil de l'acquéreur a changé cette année. Le primo-accédant dépend de sa banque et de son assurance emprunteur, l'investisseur calcule son rendement au plus près. Un parking, un espace extérieur ou la proximité du tram font la différence, en particulier dans un secteur résidentiel comme Estanove ou près de la gare Saint-Roch.

Pour le propriétaire qui vend, l'évolution est aussi fiscale : la plus-value d'une résidence secondaire reste imposée jusqu'à 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Votre situation personnelle décide du meilleur moment, et une nouvelle opportunité peut aussi naître de la baisse : vendre cher un grand logement pour racheter moins cher.

Côté calendrier, la taxe foncière 2026 se paie au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre en ligne, selon impots.gouv.fr. Un vendeur qui signe en fin d'année la doit en entier, puis se fait rembourser au prorata par l'acheteur, une clause courante de l'acte.

Frais de notaire et prêt : les règles pour un premier achat immobilier

Les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont entièrement exonérés, sans plafond de prix, rappelle service-public.fr. Pour acheter un bien immobilier, le crédit reste limité à 25 ans, 27 ans dans le neuf, avec un taux d'effort de 35 %.

Montpellier se situe en zone A pour le prêt à taux zéro. Une personne seule y est éligible jusqu'à 49 000 euros de revenu fiscal de référence, et le PTZ finance 50 % d'un logement neuf collectif pour la première tranche de revenus, d'après la fiche officielle du dispositif.

Acheter à Montpellier maintenant, BRS et prix du neuf face à l'ancien

Est-ce le bon moment pour acheter à Montpellier ?

La baisse des prix et l'allongement des délais donnent du poids à l'acheteur. Les taux remontés vers 3,65 % sur 20 ans à l'automne 2026, selon SeLoger, réduisent en partie ce gain. Tout dépend de la durée de détention envisagée.

Qui peut acheter en bail réel solidaire ?

Un ménage dont les revenus restent sous les plafonds du PSLA, qui occupera le logement comme résidence principale. Les jeunes actifs, les familles et les retraités sont concernés. Le dossier se dépose auprès de l'OFS de la Métropole ou du promoteur du programme.

Le neuf reste-t-il plus cher que l'ancien ?

Oui, l'écart persiste, car le neuf intègre normes et équipements récents. En contrepartie, les frais de notaire y sont réduits et le PTZ y finance une part plus importante de l'achat.

Pour suivre l'actualité immobilière de la ville, retrouvez les autres articles de notre rubrique consacrée à Montpellier, mise à jour au fil des données publiées.