Logement classé F : les 4 options du bailleur avant l'interdiction de louer du 1er janvier 2028

La règle n'est pas nouvelle. Elle figure dans la loi Climat et résilience d'août 2021, qui a fait de la performance énergétique un critère du logement décent et désormais une condition pour louer. Ce qui change, c'est la proximité de la date : pour un bail signé en 2025 ou un meublé reconduit chaque année, elle tombe en plein dans la prochaine reconduction du contrat. Le parc immobilier locatif compte encore des centaines de milliers de logements énergivores dans ce cas.

Sommaire

Le calendrier d'interdiction de location, classe par classe

Le texte procède par paliers. Chacun relève le niveau minimal qu'un logement doit atteindre pour être loué comme résidence principale. Le ministère de la Transition écologique les résume ainsi, dans sa page sur la location et le gel des loyers des passoires énergétiques :

Date	Niveau minimal exigé	Logements qui sortent de la location
1er janvier 2023	450 kWh/m²/an d'énergie finale au plus	les pires G, dits « G+ »
1er janvier 2025	classe F	tous les logements classés G
1er janvier 2028	classe E	les logements classés F
1er janvier 2034	classe D	les logements classés E

En outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), le calendrier est décalé : la classe G sort de la location le 1er janvier 2028, la classe F le 1er janvier 2031.

Le premier palier, celui de 2023, se mesurait en kWh d'énergie finale. Les suivants reposent sur la classe du DPE, qui combine consommation d'énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre. Un logement est considéré comme passoire dès qu'il affiche F ou G : c'est cette étiquette, et non la facture réelle, qui fixe son sort. Ces paliers valent pour tous les baux d'habitation principale, vides ou meublés, qu'ils soient gérés en direct ou par une agence.

Ce que vise exactement l'interdiction de louer

Le mot « interdiction » trompe un peu. La loi ne chasse pas le locataire en place. Elle rend le logement non décent, et ce critère ne s'applique qu'aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 1er janvier 2028. Un bail en cours continue jusqu'à son terme. Il ne s'agit pas d'un plafond de consommation fixé par le gouvernement au compteur : seule compte l'étiquette énergétique du DPE en vigueur, la classe affichée sur le diagnostic de performance énergétique.

Mais ce terme arrive vite. Un bail vide dure trois ans, un meublé un an. Sans congé, le contrat se prolonge par reconduction tacite, et c'est précisément cette reconduction qui fait entrer le logement dans le champ de la règle.

Deux baux, deux dates

Prenons deux propriétaires d'un appartement classé F à Lille. Le premier a signé un bail vide le 1er septembre 2025 : son contrat arrive à échéance le 31 août 2028. S'il ne fait rien, la reconduction tacite intervient après le 1er janvier 2028, et le logement est alors non décent.

Le second loue en meublé depuis le 1er mars 2024. Son bail d'un an se reconduit chaque 1er mars. La reconduction du 1er mars 2028 est la première qui tombe sous la nouvelle règle. Il lui reste donc moins de dix-huit mois pour agir, soit à peine le temps d'une saison de travaux.

Ce que risque le bailleur qui ne fait rien

Aucune amende automatique ne frappe le propriétaire. Le risque vient du locataire, qui dispose de plusieurs leviers. Selon le ministère, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour faire reconnaître l'indécence du logement.

• Travaux imposés : le juge peut ordonner la mise aux normes du logement.
• Loyer réduit ou suspendu : il peut diminuer le loyer, voire en suspendre le paiement jusqu'aux travaux.
• Aides au logement conservées : la CAF peut garder l'aide au logement le temps de la mise en conformité, au plus dix-huit mois, au lieu de la verser au bailleur.

À cela s'ajoute un frein déjà en vigueur. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé : ni révision annuelle à l'indice, ni hausse au renouvellement, ni augmentation entre deux locataires. Le complément de loyer est lui aussi interdit pour ces logements. Le gel des loyers ne se lève qu'une fois le logement remonté au moins en classe E.

Le propriétaire d'un F perd donc déjà de l'argent chaque année. La date de 2028 transforme ce manque à gagner en contentieux possible : louer un logement interdit expose le bailleur à une procédure que le locataire peut lancer à tout moment du bail renouvelé.

Option 1 : réaliser les travaux de rénovation énergétique

C'est la seule option qui règle le problème pour de bon, puisque la marche suivante, celle de 2034, exigera la classe D. Gagner une classe suffit rarement à long terme : viser directement D évite de rouvrir le chantier six ans plus tard.

Combles, chauffage, ventilation : les postes qui font gagner une classe

Un logement classé F perd souvent sa chaleur par les mêmes endroits. Les combles mal isolés, les murs non traités, les fenêtres anciennes et un chauffage ancien concentrent l'essentiel des pertes. L'isolation des combles reste le geste le moins cher au mètre carré, mais il ne suffit pas toujours à franchir la frontière entre F et E.

• Isolation thermique des combles et des murs : le poste qui pèse le plus dans la note du diagnostic.
• Chauffage : le remplacement d'une chaudière au fioul ou de convecteurs anciens par une pompe à chaleur réduit la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
• Ventilation : souvent oubliée, elle conditionne l'efficacité de l'isolation et limite l'humidité.

Des panneaux photovoltaïques sur le toit ne font presque rien gagner au DPE d'un logement mal isolé : ils produisent de l'électricité, mais ne retiennent pas la chaleur. Le conseil d'un auditeur évite ce type d'erreur coûteuse. Le coût d'un audit reste modeste au regard d'un chantier, et son résultat donne un horizon clair : quels gestes, dans quel ordre, pour quelle classe.

Les aides ont changé, et pas dans le bon sens

Le financement de la rénovation s'est resserré. Depuis le décret du 25 août 2026, une isolation seule n'est plus financée par MaPrimeRénov', y compris pour un logement classé F ou G. Les maisons individuelles F et G gardent l'aide par geste jusqu'au 31 décembre 2027, mais seulement pour une pompe à chaleur, un raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul ou un audit.

Pour un appartement ou un bouquet de travaux, la rénovation d'ampleur reste la voie principale, avec un accompagnement obligatoire. L'éco-prêt à taux zéro complète le plan : jusqu'à 30 000 euros pour plusieurs travaux, remboursables sur quinze ans, et 50 000 euros pour une performance énergétique globale, sur vingt ans. Depuis le 17 août 2026, toutes les démarches passent par france-renov.gouv.fr, point d'entrée unique des aides de l'Anah, où le service public oriente aussi vers un conseiller gratuit. La recherche d'un artisan RGE, condition des aides, se fait sur le même site.

En copropriété, le temps est compté autrement

Le propriétaire d'un appartement ne décide pas seul de l'isolation de la façade ou de la toiture. Le ministère prévoit une protection : le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire prouve qu'il a tout tenté auprès de l'assemblée générale, sans obtenir le vote. Encore faut-il pouvoir le prouver, donc avoir fait inscrire une résolution à l'ordre du jour.

DPE : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034 (nouveau bail ou renouvellement). Un bail en cours se poursuit. Loyers F et G gelés depuis 2022.https://t.co/47xeUVylQm#DPE pic.twitter.com/nyE2edB8VX

— TrackMyRent · Gestion locative (@TrackMyRent) 13 octobre 2026

Les assemblées se tiennent le plus souvent au printemps. Une demande adressée au syndic cet automne peut être votée en 2027 ; une demande faite au printemps prochain risque de glisser à 2028. Le point est détaillé dans notre article sur les obligations des copropriétés face aux passoires thermiques.

Option 2 : faire refaire le DPE avec le nouveau calcul

Avant de lancer un chantier, il faut savoir où se situe réellement le logement. Le calcul du DPE a été modifié pour les logements chauffés à l'électricité, et plusieurs centaines de milliers de logements ont changé de classe sans un coup de marteau.

Le facteur de conversion de l'électricité, qui transforme l'énergie consommée en énergie primaire, valait 2,58 avant juillet 2021, puis 2,3. Il est passé à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027, selon l'arrêté du 19 août 2026. Un studio chauffé par convecteurs, classé F avec l'ancien coefficient, peut ainsi remonter en E. Cette réforme du calcul, publiée au Journal officiel, ne touche que l'électricité.

• Attestation gratuite : pour un diagnostic récent, une attestation de mise à jour s'obtient sans nouvelle visite sur l'observatoire de l'Ademe.
• DPE trop ancien : un diagnostic réalisé avant juillet 2021 n'a plus de valeur, et il faut en commander un nouveau, comme l'explique notre page sur la validité du DPE en 2026.
• Logement au gaz ou au fioul : le changement de coefficient ne le concerne pas, sa classe ne bouge pas.

En pratique, chacun peut consulter le DPE de son logement sur l'observatoire de l'Ademe à partir de son numéro, et y retrouver les données qui ont servi au calcul : surfaces, type de chauffage, isolation déclarée. Une information erronée sur une seule de ces données peut coûter une classe. La démarche coûte peu et prend quelques jours. Elle doit venir en premier, avant tout devis : inutile de financer une isolation si le logement sort déjà du statut de passoire thermique avec le nouveau DPE. Et si le diagnostic paraît faux, un recours existe contre le diagnostiqueur.

Option 3 : vendre le logement

Certains bailleurs font le calcul inverse : plutôt que d'engager des dizaines de milliers d'euros, ils vendent. La vente d'un logement loué reste possible, avec ou sans le locataire.

Vendre occupé ou libre

Vendre occupé évite d'attendre la fin du bail, mais l'acheteur reprend le contrat et devra lui-même rénover avant la prochaine reconduction. Le prix s'en ressent. Vendre libre suppose de délivrer un congé pour vente, qui ouvre au locataire un droit de préemption.

Le délai est strict. Pour un bail vide, le congé doit être reçu par le locataire six mois avant l'échéance ; pour un meublé, trois mois. Le délai court à la réception effective de la lettre recommandée : si le locataire ne la retire pas, il faut recommencer. Pour le bail vide de notre exemple lillois, échéance au 31 août 2028, le congé doit donc arriver avant fin février 2028.

Ce que l'acheteur regardera

Sur le marché immobilier, un logement classé F se vend avec une décote, que les acheteurs négocient sur la base du coût des travaux de rénovation énergétique. Pour une maison, l'audit énergétique réglementaire est déjà exigé à la vente d'un F : il chiffre un parcours de travaux et sert souvent de base à la négociation. Le vendeur qui l'a fait réaliser à l'avance discute avec des chiffres, pas avec des estimations.

Option 4 : passer en location courte durée

L'idée circule chez les bailleurs : sortir du bail d'habitation et louer à la nuitée, où la règle de décence ne s'applique pas. Le ministère le confirme : les locations saisonnières et les meublés de tourisme ne sont soumis ni aux critères de décence énergétique, ni au gel des loyers.

La porte se referme pourtant. La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme impose déjà un DPE entre A et E aux nouveaux meublés soumis à autorisation de changement d'usage, et un DPE entre A et D à tous les meublés de tourisme à partir du 1er janvier 2034. Un logement classé F, dans une commune où le changement d'usage est exigé, ne peut donc pas être converti.

• Déclaration en mairie : obligatoire, avec un numéro d'enregistrement là où la commune l'a instauré.
• Fiscalité : un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un seuil de 15 000 euros et d'un abattement de 30 % en micro-BIC.
• Échéance 2034 : même hors zone tendue, le logement devra atteindre la classe D, comme une location classique.

La location courte repousse le problème plus qu'elle ne le règle, avec une gestion locative bien plus lourde. Un investisseur immobilier qui compte sur elle pour éviter l'isolation thermique ne gagne au mieux que six ans.

Le calendrier à tenir dès cet automne

La réforme du DPE et la loi Climat avancent en parallèle, et chaque mesure nouvelle publiée au Journal officiel peut améliorer ou dégrader la situation d'un logement. Mieux vaut consulter les textes en vigueur au moment de décider que se fier à une information vieille de deux ans. Pour un propriétaire dont le bail se renouvelle en 2028, les étapes s'enchaînent dans un ordre précis.

Sauter la première fait souvent perdre six mois.

1. Octobre à décembre 2026 : vérifier la date du DPE, demander l'attestation de mise à jour ou un nouveau diagnostic, relever l'échéance exacte du bail.
2. Janvier 2027 : nouveau coefficient de l'électricité, nouvelle attestation si le logement est chauffé à l'électricité ; en copropriété, demande d'inscription des travaux à l'ordre du jour.
3. Printemps 2027 : devis, audit, dossier d'aides sur france-renov.gouv.fr, vote en assemblée générale.
4. Été et automne 2027 : réalisation des travaux, puis DPE de contrôle après chantier.
5. Avant l'échéance du bail en 2028 : si rien n'a été fait, choisir entre vente et congé, en respectant le préavis.

Le principal piège est l'attente : les artisans RGE et les diagnostiqueurs seront saturés à l'approche de janvier 2028, comme ils l'ont été fin 2024 avant l'échéance des G. Tout le dossier se trouve sur notre page pilier consacrée au DPE, ses classes et son calendrier.

Mon logement est-il concerné par l'interdiction de 2028 ?

Comment savoir si mon logement est concerné ?

Il l'est s'il est classé F au DPE, loué comme résidence principale, en métropole, et si son bail est signé, renouvelé ou reconduit après le 1er janvier 2028. Un diagnostic antérieur à juillet 2021 n'est plus valable ; un DPE récent chauffé à l'électricité doit être recalculé avec le nouveau coefficient.

Le locataire en place doit-il partir en 2028 ?

Non. L'interdiction ne met pas fin au bail en cours et n'autorise aucune expulsion. Elle s'applique au renouvellement ou à la reconduction : à cette date, le locataire peut exiger les travaux devant le juge, avec réduction ou suspension du loyer.

Puis-je augmenter le loyer après les travaux ?

Oui, une fois le logement remonté au moins en classe E. Le gel des loyers ne vise que les logements classés F et G. Une hausse liée à des travaux d'amélioration suit ensuite les règles habituelles du bail et, le cas échéant, de l'encadrement local.