Fonds de travaux en copropriété : 5 % du budget au minimum, et pas un euro rendu à la vente

Sommaire

Une épargne collective devenue obligatoire pour presque tous les immeubles

Le fonds de travaux est une réserve d'argent. Le syndicat des copropriétaires la constitue année après année pour financer les travaux à venir, au lieu de réclamer d'un coup des sommes que certains ne peuvent pas payer. L'idée est simple : lisser l'effort et financer des travaux sans mettre les ménages en difficulté financière. Quand les travaux arrivent, une partie de l'argent est déjà en place.

Le dispositif est né avec la loi Alur, en vigueur au 1er janvier 2017. Il a été profondément remanié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, dont l'article 171 a créé un nouvel article 14-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965, le texte qui fixe le statut de la copropriété. Ce fonds de travaux Alur « nouvelle version » est désormais lié au plan pluriannuel de travaux (PPT).

La mise en œuvre s'est faite en trois temps, selon la taille de l'immeuble :

• 1er janvier 2023 : syndicats de plus de 200 lots.
• 1er janvier 2024 : syndicats de 51 à 200 lots.
• 1er janvier 2025 : syndicats de 50 lots ou moins.

En 2026, plus aucune copropriété à destination d'habitation n'y échappe, qu'elle compte 6 lots ou 600. Les ensembles de bureaux ou de locaux de commerce purs restent hors champ ; les bâtiments mixtes, avec une partie à usage d'habitation, sont concernés. Un rez-de-chaussée de bureaux sous des étages de logements ne change rien : l'obligation de constituer le fonds et de financer les travaux s'applique.

Les immeubles neufs gardent un répit de dix ans

Seule exception prévue par le texte : l'obligation de constituer le fonds ne démarre qu'au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Un bâtiment livré en 2019 n'y sera tenu qu'en 2029. Rien n'empêche l'assemblée générale de le mettre en place plus tôt, si elle le souhaite.

Les dispenses de l'ancien régime ont disparu

Sous la version de 2017, une copropriété de moins de dix lots pouvait voter à l'unanimité de ne pas constituer de fonds. Un diagnostic technique global (DTG) sans travaux prévus dans les dix ans permettait aussi d'y échapper. Ces portes de sortie n'existent plus dans l'article 14-2-1 applicable depuis 2023. Beaucoup de petites copropriétés, gérées par un syndic bénévole, l'ignorent encore.

Quel est le montant minimum de la cotisation annuelle ?

Le montant de la cotisation dépend de l'existence ou non d'un plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale. Le texte de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance pose deux planchers.

Situation de l'immeuble	Cotisation annuelle minimale
Plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté	Au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, et au moins 5 % du budget prévisionnel
Pas de PPT adopté	Au moins 5 % du budget prévisionnel

Les deux seuils se cumulent quand un PPT existe : c'est le plus élevé qui s'applique. L'assemblée générale peut toujours décider d'un montant supérieur, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (la majorité de l'article 25). Relever le taux de cotisation est souvent le moyen le plus sûr de préparer des travaux lourds sans appel de fonds brutal.

Un exemple chiffré pour un immeuble de 30 lots

Prenons une copropriété dont le budget prévisionnel annuel atteint 40 000 euros. Sans plan de travaux, le plancher est de 2 000 euros par an. Si l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux chiffré à 300 000 euros sur dix ans, la cotisation minimale grimpe à 7 500 euros par an, soit 2,5 % du montant des travaux prévus.

Pour un copropriétaire qui détient 350 tantièmes sur 10 000, la quote part annuelle passe alors de 70 à 262,50 euros. Le calcul se fait selon la même répartition que les provisions du budget, lot par lot.

Quand les cotisations peuvent être suspendues

Le fonds ne gonfle pas sans limite. Quand son montant dépasse celui du budget prévisionnel, l'assemblée générale doit se prononcer sur la suspension des cotisations. Avec un PPT adopté, une condition s'ajoute : la question ne se pose que si le fonds excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan. Il s'agit d'un vote, pas d'un arrêt automatique.

Comment le fonds de travaux se constitue et se gère au quotidien

Concrètement, c'est le syndic qui inscrit la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale et qui lance ensuite les appels de fonds. La cotisation annuelle est appelée en même temps que les provisions du budget, en général chaque trimestre. Elle figure toutefois sur une ligne séparée de l'appel de fonds.

Un compte séparé, rémunéré, au nom du syndicat

L'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic d'ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires. Les cotisations au fonds de travaux y sont versées sans délai. Ce compte ne peut être fusionné ni compensé avec un autre, et les intérêts reviennent définitivement au syndicat.

Le syndic professionnel ne peut pas facturer l'ouverture de ce compte bancaire : elle fait partie de sa gestion courante, prévue par son mandat. L'argent des travaux ne se mélange donc jamais avec la trésorerie du syndic. Le conseil syndical, lui, peut vérifier à tout moment le solde et les mouvements. C'est une bonne habitude à prendre avant chaque assemblée générale.

Qui paie : le bailleur, pas le locataire

La cotisation au fonds de travaux est une charge du copropriétaire. Un propriétaire bailleur ne peut pas la récupérer sur son locataire : elle ne relève pas des charges locatives. Il reste un coût de détention, au même titre que la taxe foncière.

Pour un investisseur immobilier, cette ligne pèse donc dans la rentabilité, surtout dans un immeuble où de gros travaux sont programmés. Il vaut mieux l'intégrer dès l'achat, au même titre que les autres charges de copropriété. Une agence qui assure la gestion locative d'un bien doit d'ailleurs la distinguer des charges récupérables dans ses décomptes.

Quels travaux le fonds peut-il financer ?

L'argent du fonds de travaux n'est pas destiné à l'entretien courant de l'immeuble, que couvre le budget prévisionnel. Le texte liste les dépenses éligibles :

• L'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global.
• La réalisation des travaux prévus dans le PPT, par exemple une réfection de toiture, un ravalement ou une isolation des parties communes.
• Les travaux urgents décidés par le syndic pour la sauvegarde de l'immeuble.
• Les travaux de sécurité, de santé et d'économies d'énergie non prévus dans le PPT, décidés par l'assemblée générale.

Pour chaque dépense, l'affectation des sommes se vote en assemblée générale, à la même majorité que celle applicable aux travaux concernés. Le fonds n'est donc pas une caisse dans laquelle le syndic puise à sa guise. Les gros travaux restent soumis au vote, comme avant.

Le lien étroit avec le plan pluriannuel de travaux

Le PPT est un programme de travaux sur dix ans, établi à partir d'un projet élaboré par un professionnel. Il chiffre les interventions nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, et à la performance énergétique du bâtiment. Le fonds de travaux sert précisément à préparer le financement des travaux inscrits dans ce plan.

🚧 Travaux en copropriété : nous arrivons au point de blocage financier et administratif des ménages !
🫸 Face à la hausse continue des prix du bâtiment et à la complexité des démarches administratives, le budget des copropriétaires, propriétaires occupant leur logement et… pic.twitter.com/DIcDgTODL1

— Jean-Philippe Larger (@jplarger) 10 août 2026

Tant que le PPT n'est pas adopté, le seuil de 5 % du budget s'applique seul. Dès qu'il l'est, le montant des travaux prévus devient la référence. Un immeuble ancien avec un plan de travaux chargé verra donc sa cotisation annuelle augmenter nettement. Selon l'ARC, l'Association des responsables de copropriété, c'est souvent à ce moment que les copropriétaires prennent la mesure de l'effort à venir.

Vente du lot : l'argent reste au syndicat

C'est le point qui surprend le plus. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. À la vente, elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat.

Le vendeur n'est pas pour autant démuni. L'acquéreur peut accepter de lui verser un montant équivalent à la quote part du fonds attachée au lot. Tout se joue dans la négociation, et la somme peut être significative dans un immeuble qui cotise depuis 2017.

Ce que l'acheteur doit vérifier

Pour l'acquéreur, un fonds de travaux bien doté est une bonne nouvelle : les gros travaux du PPT seront en partie déjà financés. À l'inverse, un fonds maigre et un plan de travaux lourd annoncent des appels de fonds importants. Les documents remis avant la promesse de vente précisent le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot.

Ce montant, comme le PPT et le DTG, fait partie des éléments à éplucher avant de fixer le prix de vente. Les acheteurs le savent de mieux en mieux, comme le montre notre article sur les acheteurs qui négocient désormais DPE, travaux et charges. Un fonds bien garni se valorise ; un plan de travaux coûteux se négocie.

Sanctions et points de vigilance pour les copropriétaires

Le texte ne prévoit pas d'amende en cas de non-constitution du fonds. Mais le syndic qui ne l'inscrit pas à l'ordre du jour manque à sa mission et engage sa responsabilité. Tout copropriétaire peut demander l'inscription de la question à la prochaine assemblée générale, par lettre recommandée adressée au syndic. Cette lettre peut aussi proposer un montant de cotisation ou un calendrier de travaux.

Trois réflexes utiles :

• Vérifier le procès-verbal de la dernière assemblée : le montant de la cotisation y figure.
• Contrôler le compte séparé : le solde doit correspondre aux cotisations appelées, intérêts compris.
• Anticiper le PPT : son adoption peut faire bondir la cotisation dès l'exercice suivant.

Plus d'informations pratiques figurent sur la fiche service-public consacrée au fonds de travaux des copropriétés. Dans un contexte où la pénurie de logements s'aggrave, entretenir le parc existant devient aussi un enjeu collectif, bien au-delà de chaque immeuble.

Travaux de rénovation énergétique : le fonds ne suffit presque jamais

Faisons le calcul inverse. Une toiture à refaire, un ravalement, une isolation par l'extérieur : sur un immeuble de trente logements, ces gros travaux dépassent vite plusieurs centaines de milliers d'euros. Avec une cotisation au taux plancher de 5 % du budget, le fonds de travaux met des années à couvrir une petite partie de la facture.

Le fonds sert donc d'amorce. Il permet de payer les premières tranches de travaux, les études, parfois l'urgence d'une fuite en toiture. Pour le reste, la copropriété combine plusieurs outils : appels de fonds exceptionnels votés en assemblée, prêt collectif souscrit par le syndicat, aides à la rénovation énergétique des parties communes.

Planifier les travaux plutôt que les subir

Le vrai intérêt du dispositif est ailleurs. En obligeant chaque immeuble à épargner, la loi pousse les copropriétaires à regarder leurs travaux sur dix ans plutôt qu'au coup par coup. La maintenance préventive coûte moins cher que la réparation dans l'urgence. Une façade entretenue à temps évite des travaux de structure bien plus lourds.

Voici le fonctionnement type d'une copropriété bien organisée :

• Un DTG ou un projet de PPT qui liste les travaux nécessaires et leur coût.
• Un plan de travaux voté, avec un calendrier réaliste sur dix ans.
• Une cotisation ajustée au montant des travaux prévus, au-delà du minimum si besoin.

Dans ce schéma, l'utilisation du fonds de travaux suit le plan. Chaque chantier est voté, financé en partie par la réserve, puis complété par un appel de fonds. Les travaux d'entretien de l'immeuble ne dérapent plus, et les copropriétaires voient venir les dépenses au lieu de les découvrir en assemblée générale.

Le rôle du conseil syndical et du syndic

Le syndic prépare les devis de travaux, fait voter les résolutions et gère le compte bancaire séparé. Le conseil syndical contrôle, alerte et propose. Dans les petites copropriétés sans syndic professionnel, un syndic bénévole assure ces missions : c'est souvent là que le fonds de travaux a été oublié. Un copropriétaire peut, en cas de doute, consulter l'ARC ou l'ADIL de son département, qui renseignent gratuitement sur le droit de la copropriété.

Dernier conseil : lire chaque année l'état du fonds de travaux joint à la convocation. Il indique les sommes disponibles, les travaux déjà financés et la part de chaque lot. Une information simple, qui éclaire aussi bien le copropriétaire qui reste que celui qui prépare une vente immobilière. Dans l'actualité du marché immobilier, où les acheteurs scrutent chaque ligne de charges, un fonds de travaux solide et des travaux déjà réalisés pèsent réellement dans la négociation.

FAQ sur le fonds de travaux de copropriété

Une copropriété de moins de dix lots peut-elle refuser le fonds de travaux ?

Non, plus depuis la réforme issue de la loi Climat. L'article 14-2-1, applicable aux petites copropriétés depuis le 1er janvier 2025, ne prévoit plus de dispense par vote unanime. Seuls les immeubles de moins de dix ans, à compter de la réception des travaux, en restent exonérés.

Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux ?

Pas auprès du syndicat, qui conserve définitivement les sommes. En revanche, l'acquéreur peut accepter de lui rembourser un montant équivalent. Cet accord se négocie entre les parties et se mentionne dans l'acte de vente.

Le fonds de travaux peut-il payer l'entretien courant ?

Non. L'entretien courant relève du budget prévisionnel. Le fonds finance le PPT, le DTG, les travaux urgents et les travaux de sécurité ou d'économies d'énergie, sur décision de l'assemblée générale.