Antibes grimpe de 4,9 %, Nice et Cannes reculent : la nouvelle carte des prix de la Côte d'Azur

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Quel est le prix moyen au m² sur la Côte d'Azur en septembre 2026 ?

Il n'existe pas un prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur, mais une mosaïque, du littoral de Provence aux villages perchés. Entre un deux-pièces de l'arrière-pays grassois et un appartement face à la mer sur la Croisette, l'écart dépasse le simple au triple. Parler d'un prix moyen au m² pour toute la bande littorale revient donc à gommer ce qui fait le marché.

Les trois villes phares donnent pourtant un repère solide. Le baromètre mensuel publié par SeLoger et Meilleurs Agents en septembre 2026 affiche 5 219 euros le m² pour un appartement à Nice, 6 064 euros à Cannes et 6 529 euros à Antibes. Pour une maison à Nice, le prix m² moyen grimpe à 6 427 euros.

À l'échelle de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, le littoral des Alpes-Maritimes reste le plus cher, loin devant le Vaucluse, les Alpes-de-Haute-Provence ou les Hautes-Alpes. Le Var tient une position intermédiaire, tiré vers le haut par Saint-Tropez et le golfe, plus accessible autour de Toulon. Les Bouches-du-Rhône, avec Marseille et Aix-en-Provence, forment l'autre pôle cher de la région.

Comparée à Paris, la Côte d'Azur reste moins chère au mètre carré, sauf sur ses adresses d'exception. Mais hors de Paris et de l'Île-de-France, aucune autre zone de France ne cumule des prix aussi élevés sur une bande aussi longue. Les acheteurs parisiens en quête de résidence secondaire le savent : Nice reste l'une des rares grandes villes de province où leur budget ne les dépayse pas.

Prix par ville : Nice, Cannes et Antibes ne suivent plus la même courbe

C'est la vraie surprise de la rentrée. Pendant des années, Cannes a servi de plafond aux prix immobiliers de la Riviera, avec Nice en poursuivante. En 2026, Antibes passe devant, portée par Juan-les-Pins et le cap.

Ville	Prix m² moyen appartement	Évolution sur un an
Antibes	6 529 €	+4,9 %
Cannes	6 064 €	-1,1 %
Nice	5 219 €	-1,4 %

Source : baromètre mensuel SeLoger et Meilleurs Agents, septembre 2026. Les maisons niçoises reculent moins que les appartements : -0,5 % sur un an.

Le repli niçois reste limité. Autrement dit, les vendeurs cèdent un peu de terrain sans brader. Le prix m² d'un appartement à Nice a gagné 31,6 % depuis 2018 et se situe encore tout près de son sommet de septembre 2025. Le même baromètre mensuel évalue le rendement locatif brut d'un deux-pièces niçois autour de 4,7 %, un niveau qui continue d'attirer les investisseurs.

Évolution des prix : ce que montrent les notaires et l'Insee

Les données des notaires prennent la photographie avec plus de recul, puisqu'elles portent sur des actes signés. Fin 2025, l'indice Notaires-Insee mesurait une hausse de 1,8 % sur un an des prix de l'ancien en Provence-Alpes-Côte d'Azur. C'est davantage qu'en France entière, où la progression plafonnait à 1,1 %.

Le détail par type de bien est parlant. Toujours selon les notaires, les appartements anciens de la région gagnaient 2,2 % sur douze mois, contre 1,5 % pour les maisons. Les chiffres trimestriels sont consultables dans la publication de l'Insee sur les prix des logements anciens au quatrième trimestre 2025.

Prix médian ou prix moyen : pourquoi les notaires préfèrent le médian

Les notaires raisonnent en prix médian : la moitié des transactions se signe au-dessus, l'autre moitié en dessous. Un prix moyen, lui, se laisse tirer vers le haut par quelques villas vendues plusieurs millions, ce qui arrive souvent sur la Côte d'Azur.

Sur un marché aussi hétérogène qu'en Provence-Alpes-Côte d'Azur, le prix médian décrit donc mieux ce que paie un ménage ordinaire. Quand vous comparez deux relevés, vérifiez s'il s'agit d'un médian ou d'une moyenne, et sur quelle période : un médian calculé sur douze mois de ventes signées réagit plus lentement qu'un prix affiché. L'évolution d'un médian trimestriel reste le meilleur thermomètre de la tendance actuelle.

Le frein principal depuis la rentrée ? Le crédit. Autour de 3,65 % sur vingt ans à la rentrée 2026, les taux ont cessé de baisser et rognent la capacité d'emprunt. Effet direct sur la Côte d'Azur : la hausse de fin 2025 s'est essoufflée sur les villes où le prix de vente était déjà le plus haut, comme Nice et Cannes. Un courtier le résume ainsi aux emprunteurs : pour obtenir le même prêt qu'en 2021, il faut désormais un apport plus élevé ou un revenu plus confortable.

Quels quartiers résistent le mieux ?

Sur la Côte d'Azur, la vue mer reste le premier amortisseur. Les adresses en première ligne, le Mont Boron, la Promenade des Anglais ou la Croisette, traversent les cycles sans vraie baisse, parce que l'offre y est rare et que les acquéreurs paient souvent comptant.

Le très haut de gamme vit dans sa propre bulle. À Saint-Jean-Cap-Ferrat, sur le cap d'Antibes ou à Saint-Tropez, la demande internationale soutient des niveaux sans rapport avec le reste du marché, comme le montre notre enquête sur le luxe azuréen, où certaines villas frôlent 50 000 euros le mètre carré.

"Un domaine exceptionnel, niché au cœur du prestigieux Cap d’Antibes" : les villas de Ziad Takieddine mises en vente par l'État françaishttps://t.co/ZMWaiHXocC pic.twitter.com/r60piTHWsH

— France 3 Côte d'Azur (@F3cotedazur) 25 septembre 2026

À l'autre bout de l'échelle, certains quartiers populaires gagnent du terrain. À Nice, la Libération profite du tramway et d'une rénovation de ses rues commerçantes : ce secteur fait mieux que résister à la hausse, avec des prix encore inférieurs au centre.

• Première ligne mer : offre rare, acquéreurs peu dépendants du crédit, prix stables.
• Quartiers desservis par le tram : demande des primo-accédants et des investisseurs.
• Collines sans transport : plus exposées à la négociation quand les taux montent.

Délais de vente : Nice accélère, Antibes ralentit

Le paradoxe niçois tient en deux chiffres. Les prix baissent légèrement, et pourtant les biens partent plus vite. Le délai de vente moyen y est tombé à 73 jours, contre 90 jours un an plus tôt, selon le baromètre mensuel de septembre 2026.

Derrière ces deux chiffres, la demande reste forte, mais elle ne suit plus n'importe quel prix affiché. Un appartement correctement estimé dès sa mise en vente trouve preneur en deux ou trois mois. Celui qui démarre 10 % au-dessus du marché patiente, puis finit par baisser.

Antibes montre le mouvement inverse. La hausse des prix s'y accompagne d'un allongement des délais, déjà constaté lors des précédents relevés : les acheteurs regardent plus longtemps avant de signer. Sur toute la côte, le nombre de transactions reste inférieur aux sommets de 2021 et 2022.

Acheteurs étrangers : le moteur du haut de gamme

Américains, Britanniques, Suisses, Scandinaves, acquéreurs du Moyen-Orient : la clientèle internationale pèse lourd dans les Alpes-Maritimes, surtout entre Cannes, Antibes et Menton. Elle achète souvent une résidence secondaire, parfois une future résidence principale pour la retraite, plus rarement un investissement locatif destiné à la location saisonnière. Chaque transaction de ce type pèse lourd dans le médian des secteurs concernés.

Son effet sur les prix se concentre sur les biens rares. Dans les quartiers recherchés, les étrangers font monter les enchères et compliquent l'achat des familles locales. Menton profite aussi du report de la demande venue de Monaco, où le mètre carré reste hors d'atteinte.

Cette clientèle amortit les à-coups du crédit. Moins dépendante des banques françaises, elle continue d'acheter quand les taux montent, ce qui explique la bonne tenue des adresses les plus prisées de la Côte d'Azur.

Prix des maisons et des appartements : la fourchette selon le type de bien

Le type de bien change tout. Sur le littoral, une maison avec jardin se paie plus cher au mètre carré qu'un appartement, parce que le terrain constructible manque. À Nice, l'écart atteint environ 1 200 euros par m² entre les deux.

Type de bien	Ce qui fait monter le prix	Ce qui le fait baisser
Studio et deux-pièces	Proximité du tram, de la gare, de la mer	Rez-de-chaussée, mauvais DPE
Trois et quatre pièces	Terrasse, vue dégagée, parking	Copropriété en travaux, charges élevées
Maison	Piscine, jardin plat, calme	Accès difficile, éloignement des services

Le DPE pèse de plus en plus. Un logement classé F ou G se négocie nettement plus bas, puisqu'un logement G ne peut déjà plus être mis en location, ni son bail renouvelé, et qu'un F ne le pourra plus à partir de 2028. Dans les immeubles anciens du centre de Nice, c'est devenu un argument de négociation courant.

Le neuf, lui, reste nettement au-dessus de l'ancien, porté par le coût du foncier et des normes. Pour un primo-accédant, le haut du département, vers Grasse ou la vallée du Var, offre des prix plus bas qu'en bord de mer.

Comment estimer son bien avant de vendre ?

Avant de fixer un prix de vente, trois sources méritent d'être croisées. Les estimations en ligne donnent un ordre de grandeur, assorti d'un indice de confiance qui dit si les ventes récentes autour de l'adresse sont assez nombreuses. Les agences locales connaissent les délais réels de leur secteur.

La troisième source est publique. Le service Demande de valeurs foncières, mis en ligne par l'administration, recense les ventes réellement signées, rue par rue, avec la surface et le prix. On y constate souvent un écart de plusieurs points entre les prix affichés et les prix signés.

Pour estimer au plus juste, calculez un prix médian à partir de cinq à dix ventes comparables : il vous protège des annonces irréalistes comme des bonnes affaires isolées. Un expert immobilier ou un notaire peut aussi réaliser une estimation écrite, utile en cas de succession ou de divorce.

À retenir : un bon prix se fixe sur les ventes signées de moins d'un an, dans la même rue ou la même résidence, à surface et étage comparables. Le reste relève de l'espoir.

Nice, Cannes ou Antibes : ville la plus chère, baisse et délais de vente

Quelle est la ville la plus chère entre Nice, Cannes et Antibes ?

En septembre 2026, Antibes arrive en tête pour les appartements, avec 6 529 euros le m² selon SeLoger et Meilleurs Agents. Cannes suit à 6 064 euros et Nice ferme la marche à 5 219 euros.

Les prix vont-ils baisser en 2027 ?

Aucune chute n'est annoncée. Le recul reste modéré à Nice et Cannes, et une détente des taux pourrait relancer une légère hausse. Le haut de gamme, soutenu par les acheteurs étrangers, reste le segment le moins exposé.

Combien de temps faut-il pour vendre à Nice ?

Environ 73 jours en moyenne en septembre 2026, contre 90 un an plus tôt. Un bien estimé au prix du marché part généralement plus vite, un bien surévalué beaucoup plus lentement.