Un immeuble R+4 face à l'école Schoepflin : ce que prévoit le permis, et ce que peuvent les voisins

Sommaire

Que prévoit le permis de construire de la rue de l'Écrevisse, à Strasbourg ?

Le permis porte sur une parcelle de 4,2 ares du quartier de la Nuée-Bleue, à proximité immédiate de la cathédrale de Strasbourg : pas de jardin ni de résidence, mais un parking à ciel ouvert utilisé par l'hôtel Léonor. Ce quatre-étoiles occupe depuis 2021 le bâtiment classé de l'ancien commissariat central de Strasbourg, rue de la Nuée-Bleue.

Les programmes immobiliers neufs à Strasbourg se concentrent au Neudorf, au Port du Rhin, à la Robertsau ou à Illkirch-Graffenstaden, où un promoteur trouve encore du foncier pour une résidence avec terrasse, balcon ou jardin. Dans le centre historique, un nouveau site constructible reste rarissime, et chaque appartement neuf y affiche un prix parmi les plus élevés du Bas-Rhin.

Le titulaire du permis, signé le 4 septembre 2024, est la SCI JMPS, une société civile immobilière derrière laquelle se trouvent l'exploitant de l'hôtel, Jean-Pascal Scharf, et son père Jean-Maurice. Il autorise un bâtiment mixte :

Gabarit

un rez-de-chaussée et quatre étages, plus des combles aménagés (R+4+combles).

Salle de séminaire et de formation

284 m², pour 180 personnes au plus, en prolongement de l'activité de l'hôtel.

Logements

trois grands appartements, environ 600 m² au total, soit des surfaces bien au-dessus de la moyenne des résidences du centre.

Stationnement

un parking en sous-sol équipé d'un système automatisé, qui remplacerait les places en surface.

Pourquoi ce futur immeuble inquiète le voisinage de l'école

Le voisinage de l'école Schoepflin s'inquiète d'abord du statut du terrain : la parcelle figure comme espace vert inconstructible, ce qui rend la délivrance du permis difficile à comprendre pour les habitants du quartier. Un bâtiment de cinq niveaux à proximité immédiate d'une cour d'école pose aussi la question de l'ombre portée, du vis-à-vis et du chantier lui-même, avec des engins et des livraisons dans une rue étroite que les familles empruntent matin et soir.

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— Les Echos (@LesEchos) 5 novembre 2026

La salle de séminaire ajoute un usage nouveau : jusqu'à 180 participants à proximité d'un groupe scolaire, avec les arrivées et départs que cela suppose. À l'inverse, le parking automatisé en sous-sol libère la surface aujourd'hui occupée par des voitures. Pour un riverain, la hauteur d'un bâtiment voisin ouvre parfois un autre terrain d'action : la perte d'ensoleillement se plaide aussi devant le juge civil, au titre du trouble anormal de voisinage.

Un permis de 2024 peut-il encore être contesté par les riverains ?

Un permis de construire peut être contesté par un tiers qui justifie d'un intérêt à agir : un voisin, une association, un syndicat de copropriétaires. Le délai, lui, dépend entièrement de l'affichage sur le terrain. Le panneau doit rester visible depuis la voie publique, sans interruption, pendant toute la durée des travaux. D'après la fiche de service-public.fr sur l'affichage des autorisations d'urbanisme, les délais sont les suivants :

• permis affiché : 1 mois pour un recours gracieux devant le maire, 2 mois pour saisir le juge administratif, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage ;
• permis jamais affiché : 6 mois à compter de l'achèvement des travaux, quel que soit le destinataire du recours ;
• dans tous les cas, le recours se notifie à la mairie et au bénéficiaire du permis, sous peine d'irrecevabilité.

Pour la rue de l'Écrevisse, tout se joue donc sur une question de fait : le panneau a-t-il été posé, à quelle date, et sans interruption ? En cas de litige, c'est au titulaire de prouver l'affichage (photos, témoins sans lien avec lui, constat de commissaire de justice). Un riverain qui ne retrouve aucune trace d'affichage garde une fenêtre ouverte, à condition d'agir vite.

Actual-immo informe les lecteurs mais n'est pas un cabinet d'avocats : un voisin qui envisage d'attaquer ce permis fait vérifier ses dates par un avocat en droit de l'urbanisme, car un recours déposé un jour trop tard est rejeté sans examen.

Combien de temps le permis reste-t-il valable ?

Un permis de construire délivré après le 28 mai 2024 reste valable 3 ans, selon le code de l'urbanisme. Le titulaire doit donc lancer les travaux avant l'automne 2027, et ne pas les interrompre plus d'un an d'affilée ensuite, faute de quoi l'autorisation tombe. Les prorogations exceptionnelles à 4 ou 5 ans ne concernent que les permis délivrés entre 2021 et le 28 mai 2024 : celui de la rue de l'Écrevisse n'en bénéficie pas.

Le calendrier donne aux habitants et à l'école un repère concret. Tant que le chantier n'a pas démarré, la Ville et le porteur du projet peuvent encore discuter des conditions d'organisation du chantier : horaires de livraison, accès des engins, protection du trottoir devant l'école.

Ce que le dossier dit du marché du centre-ville

Trois appartements de 200 m² en moyenne, au cœur de la Grande Île, ne changent rien à la pénurie de logements à Strasbourg, où les loyers continuent de grimper faute d'offre suffisante. Le projet illustre plutôt un modèle mixte, où l'activité hôtelière finance l'opération et où le résidentiel reste un complément de prestige.

Pour les habitants de la ville, la recherche de terrains constructibles dans le centre se heurte aussi au patrimoine : secteur sauvegardé, immeubles anciens, cours intérieures. D'autres opérations prennent des formes plus inattendues, comme le déménagement d'une maison à colombages de 1554. Rue de l'Écrevisse, le prochain signe visible sera le démarrage, ou non, du chantier sur l'actuel parking de l'hôtel.