Immeuble en péril à Toulouse : les 3 effets immédiats pour le bailleur et les locataires

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Rue Saint-Rome : un immeuble du centre vidé en urgence

L'immeuble du 4, rue Saint-Rome a marqué l'actu toulousaine le 5 mars 2024. La mairie de Toulouse le décrit alors comme un bâtiment « menaçant ruine » : deux commerces au rez-de-chaussée, neuf appartements au-dessus. Pompiers du SDIS, police municipale et services municipaux ont évacué une vingtaine de personnes.

Le danger dépassait la seule façade. Quatre bâtiments adjacents ou situés en vis-à-vis se sont vidés à leur tour, soit une trentaine d'occupants de plus. La rue, axe commerçant entre la place du Capitole et la rue de Metz, a fermé au droit de l'immeuble, aux piétons comme aux voitures.

Un expert et une entreprise spécialisée devaient poser un plan de sécurisation dès le lendemain matin. Pour les familles délogées, la question devient vite pratique, dans une ville où trouver une location à Toulouse face à la pénurie prend déjà des semaines.

Arrêté de péril ou de mise en sécurité : de quoi parle-t-on ?

Le code de la construction et de l'habitation ne parle plus d'arrêté de péril. Il emploie l'expression arrêté de mise en sécurité, que le maire prend quand des murs ou un bâtiment n'offrent plus la solidité nécessaire, ou quand les équipements communs d'un immeuble collectif sont mal entretenus.

Selon la gravité du danger, le maire choisit entre deux voies :

• Procédure ordinaire : un échange contradictoire précède l'arrêté. En copropriété, quand seules les parties communes sont en cause, il se tient avec le syndicat représenté par le syndic, qui prévient copropriétaires et occupants.
• Procédure d'urgence : face à un danger imminent, constaté par un rapport ou par un expert désigné, le maire ordonne sans échange préalable les mesures qui font cesser le risque, dans le délai qu'il fixe.

L'arrêté peut prescrire des réparations, une démolition partielle ou une interdiction d'habiter, temporaire ou définitive. Une démolition complète exige l'accord du président du tribunal judiciaire.

Le loyer cesse-t-il d'être dû pendant l'arrêté ?

Oui, et la règle vaut aussi pour les boutiques. L'article L521-2 du code suspend le loyer des locaux d'habitation, professionnels ou commerciaux visés par l'arrêté. La suspension débute le premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage en mairie et sur la façade.

Deux boutiques et neuf logements concernés… Un immeuble du centre-ville visé par un arrêté de péril, à Toulouse https://t.co/4iFJa0Yt7X

— Actu Toulouse (@actutoulouse) 4 novembre 2026

Elle prend fin le premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté de mainlevée, une fois les travaux constatés. Un bailleur qui encaisse malgré tout ces sommes, même après coup, risque trois ans de prison et 100 000 euros d'amende, et cinq ans et 150 000 euros face à un occupant vulnérable.

Hébergement et relogement : ce que doit le propriétaire

Le propriétaire d'un immeuble frappé d'une interdiction temporaire d'habiter doit loger ses occupants de façon décente pendant les travaux. S'il fait défaut, la mairie organise l'hébergement et lui en présente la facture.

Une interdiction définitive change d'échelle. Le bailleur doit alors proposer un logement adapté aux besoins et aux moyens de chaque locataire, et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer pour couvrir le déménagement. Au-delà de trois ans d'hébergement, la loi traite l'éviction comme définitive.

Un locataire qui reçoit une proposition jugée inadaptée, ou un commerçant qui s'interroge sur son bail, gagne à faire relire son dossier par un juriste de l'ADIL de la Haute-Garonne, avant de signer quoi que ce soit.

Travaux non faits : astreinte et chantier d'office

Un propriétaire qui laisse filer le délai fixé par un arrêté ordinaire devient redevable d'une astreinte, plafonnée à 1 000 euros par jour de retard et calculée selon l'ampleur des travaux. Elle court jusqu'à leur complète exécution.

La mairie peut aussi lancer le chantier d'office, aux frais du propriétaire. En procédure d'urgence, l'astreinte ne s'applique pas : la commune fait exécuter directement les mesures non réalisées. En copropriété, elle peut se substituer aux copropriétaires défaillants pour leur part des sommes votées.

Pour un bailleur modeste, la facture peut peser lourd : certaines aides au propriétaire d'un logement insalubre financent une partie de la remise en état.

Comment signaler un immeuble dangereux à Toulouse ?

Un immeuble dangereux se signale au maire : toute personne informée d'un risque doit le prévenir, selon l'ANIL, dans sa fiche sur la mise en sécurité d'un immeuble. À Toulouse, le contact passe par les services de la mairie.

Les signes qui doivent alerter :

• Murs fissurés : fissures qui s'élargissent, enduits qui tombent sur le trottoir.
• Structures fragilisées : plancher qui fléchit, balcon ou toiture qui menace de s'effondrer.
• Garde-corps et marches : éléments descellés, rambarde de fenêtre qui bouge.

Dans un centre ancien fait de brique et de pans de bois, un signalement précoce coûte moins cher qu'un arrêté d'urgence. Ailleurs en France comme dans la Ville rose, la procédure reste la même.