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Prix au m² en Île-de-France : de 2 800 € en Essonne à 9 560 € à Paris, la carte de 2026
Prix immobilier en Île-de-France : un appartement se vend 6 130 € le m² et une maison 320 000 € à la mi-2026 (Notaires du Grand Paris). Selon le département, le prix au m² va de 2 800 € en Essonne à 5 940 € dans les Hauts-de-Seine et 9 560 € à Paris.
Par Cyril K.
Publié le · Mis à jour le
Mis à jour en octobre 2026 : prix m² moyen, prix immobilier par département et par ville, prix des maisons, évolution du prix attendue, estimation d'un bien ; chiffres du neuf d'avril 2025 conservés plus bas.
Sommaire
Prix au m² moyen en Île-de-France : un marché qui ne bouge presque plus
La carte des prix de l'immobilier en Île-de-France tient en trois paliers : Paris au-dessus de 9 500 € le m², la petite couronne entre 3 690 € en Seine-Saint-Denis et 5 940 € dans les Hauts-de-Seine, la grande couronne autour de 2 800 € de l'Essonne à la Seine-et-Marne. Chaque ville a ensuite son propre prix immo, d'un appartement à Saint-Denis à une maison à Versailles.
La stabilité tient depuis deux ans. Les prix des appartements anciens tournent autour de 6 100 € le m² dans la région, et le dossier de presse publié par les Notaires du Grand Paris le 8 septembre 2026 le confirme : +0,3 % sur un an pour les appartements, -1,5 % pour les maisons, -0,3 % pour l'ensemble des logements.
Le volume des ventes, lui, repart. En trois mois, d'avril à juin, 31 750 transactions de logements anciens ont été signées en Île-de-France, soit 10 % de plus que l'année précédente. Paris mène la reprise (+20 % de transactions), devant la petite couronne (+11 %) et la grande couronne (+4 %). Les notaires relativisent : le 2e trimestre 2025 avait été creusé par la hausse des droits de mutation, que beaucoup d'acheteurs avaient devancée en signant dès le début de l'année.
L'indice des prix des logements anciens de l'Insee, publié le même jour, donne une lecture trimestrielle un peu plus froide : -0,6 % en Île-de-France sur le trimestre selon l'Insee, dont -0,4 % pour les appartements parisiens. Sur douze mois, la région reste proche de zéro, quand la province recule davantage.
Prix immobilier par département : la carte des prix de la région
Huit départements, huit marchés. Les données des notaires sont des prix de vente hors droits, hors commissions d'agence et hors frais, calculés sur l'indice Notaires-Insee, ce qui gomme les effets de taille ou de confort des biens vendus. Les notaires ont abandonné le prix médian au 2e trimestre 2017 au profit de cette méthode : un prix médian bougeait au gré des biens vendus dans le mois, pas du marché.
| Département | Prix m² appartement ancien | Évolution sur un an | Prix de vente d'une maison | Évolution sur un an |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 560 € | +0,6 % | non publié | - |
| Hauts-de-Seine | 5 940 € | +0,4 % | 631 200 € | -0,8 % |
| Val-de-Marne | 4 680 € | -0,9 % | 379 900 € | -1,4 % |
| Yvelines | 4 040 € | +0,7 % | 386 500 € | -1,9 % |
| Seine-Saint-Denis | 3 690 € | -0,3 % | 286 100 € | -2,0 % |
| Val-d'Oise | 2 880 € | -0,5 % | 290 300 € | -1,4 % |
| Seine-et-Marne | 2 810 € | +0,1 % | 249 200 € | -1,6 % |
| Essonne | 2 800 € | -0,5 % | 298 000 € | -1,4 % |
| Petite couronne | 4 890 € | -0,1 % | 380 700 € | -1,4 % |
| Grande couronne | 3 200 € | +0,1 % | 294 600 € | -1,6 % |
| Île-de-France | 6 130 € | +0,3 % | 320 000 € | -1,5 % |
Source : Notaires du Grand Paris, 2e trimestre 2026. Le marché des maisons à Paris est trop étroit pour être publié.
Paris intra-muros : de 7 690 € à 13 980 € selon l'arrondissement
Dans la capitale, le prix moyen de 9 560 € le m² cache une échelle large. Le 19e arrondissement est le moins cher, à 7 690 €. Le 6e est le plus cher, à 13 980 €, soit 1,82 fois plus. C'est aussi lui qui grimpe le plus vite : +5,0 % en un an, quand le 15e recule de 1,1 %.
Le volume compte autant que le prix. Avec 7 430 ventes de logements au 2e trimestre, la capitale en compte 20 % de plus qu'un an plus tôt.
Petite couronne : les Hauts-de-Seine en haut, la Seine-Saint-Denis en bas
Dans les Hauts-de-Seine, à 5 940 € le m², les villes les plus recherchées sont celles qui touchent Paris : Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Courbevoie, Puteaux, Montrouge. Plus loin, Rueil-Malmaison, Asnières-sur-Seine, Clichy, Antony ou Colombes offrent des prix plus contenus dans le même département. Les maisons y dépassent 630 000 € en moyenne, un marché à part.
Sur le même sujet : Immobilier ancien : les prix reculent de 1 % en un trimestre, les maisons paient le plus lourd tribut
Le Val-de-Marne, à 4 680 €, recule de 0,9 % : Vincennes, Créteil, Champigny-sur-Marne ou Saint-Maur-des-Fossés y affichent des niveaux de prix très différents d'une commune à l'autre. La Seine-Saint-Denis, à 3 690 € le m², reste le département le moins cher de la petite couronne, de Montreuil à Saint-Denis, Saint-Ouen ou Noisy-le-Grand, des villes que les chantiers du Grand Paris ont mises en avant.
Immobilier : qui achète et où en Ile-de-France ? Ce qu'il faut savoir de la reprise fragile du marché https://t.co/vxpMxvXHmb pic.twitter.com/t46QPmbqSg
— Les Echos (@LesEchos) 21 septembre 2026
Le dossier trimestriel ne donne pas le prix ville par ville. Pour une commune précise, la carte des prix des Notaires du Grand Paris, consultable en ligne, affiche le prix au m² standardisé de chaque commune et de chaque quartier.
Grande couronne : quatre départements sous les 4 100 €
Les Yvelines dominent, à 4 040 € le m², tirées par Versailles et Saint-Germain-en-Laye. Le Val-d'Oise (2 880 €, avec Argenteuil comme première ville), la Seine-et-Marne (2 810 €, autour de Meaux et de Marne-la-Vallée) et l'Essonne (2 800 €) se tiennent à quelques dizaines d'euros les uns des autres. Prix bas, prix haut : l'écart entre l'Essonne et Paris dépasse les 6 700 € par m².
Combien coûte un appartement de 60 m² selon le département ?
Un calcul simple, au prix moyen des notaires, pour un trois-pièces de 60 m² sans travaux. Il ne dit rien d'un bien précis : l'étage, l'état, le DPE ou la proximité d'une gare font varier le prix de vente bien au-delà.
| Secteur | Prix au m² (T2 2026) | Prix d'un 60 m², hors frais |
|---|---|---|
| Paris | 9 560 € | 573 600 € |
| Hauts-de-Seine | 5 940 € | 356 400 € |
| Val-de-Marne | 4 680 € | 280 800 € |
| Yvelines | 4 040 € | 242 400 € |
| Seine-Saint-Denis | 3 690 € | 221 400 € |
| Essonne | 2 800 € | 168 000 € |
Le même logement coûte donc 405 600 € de plus à Paris qu'en Essonne. À ce montant s'ajoutent les frais de notaire, dont la hausse des droits de mutation votée par de nombreux départements depuis avril 2025 ne touche pas les primo-accédants qui achètent leur résidence principale : ils en sont exonérés entièrement. Côté financement, Crédit Logement relevait un taux moyen de 3,31 % en août 2026 ; le taux de crédit immobilier du moment pèse autant que le prix dans la capacité d'achat.
Maisons : un recul de 1,5 % en un an, partout dans la région
Le prix d'une maison ancienne baisse dans tous les départements franciliens. À 320 000 € en moyenne régionale, la maison perd 1,5 % en un an. La Seine-Saint-Denis (-2,0 %) et les Yvelines (-1,9 %) reculent le plus ; les Hauts-de-Seine résistent mieux (-0,8 %), sur un marché étroit.
Les ventes de maisons progressent pourtant de 8 % (8 680 au 2e trimestre). Les notaires y voient un marché que les budgets et le crédit freinent davantage que celui des appartements. Pour un propriétaire qui veut vendre, le message est clair : un prix affiché trop haut ne reçoit tout simplement aucune offre.
Comment évolue le prix de l'immobilier en Île-de-France d'ici la fin 2026 ?
Les promesses de vente signées cet été servent d'indicateur avancé. Elles annoncent peu de changement :
- Paris : environ 9 620 € le m² fin septembre 2026.
- Appartements de la région : +1,4 % sur trois mois, entre +1,2 % et +2,5 % selon les départements de petite et grande couronne.
- Maisons : +0,3 % sur trois mois, mais une baisse sur un an qui pourrait atteindre -2,8 %.
Le marché, écrivent les notaires, a intégré un nouveau niveau de prix sans avoir trouvé son équilibre. Les acheteurs négocient. Les vendeurs qui détiennent une forte plus-value acceptent de revoir leur prix, ceux qui ont acheté récemment résistent, et certaines ventes restent bloquées. L'investissement locatif demeure très faible dans l'ancien, le dispositif Jeanbrun n'ayant ramené pour l'instant qu'un retour mesuré des investisseurs. Une hausse des taux pourrait enrayer cette reprise fragile.
Pour replacer la région dans le pays, l'évolution des prix de l'ancien dans toute la France montre une province qui recule plus vite que l'Île-de-France.
Immobilier neuf : ce que disait le baromètre d'avril 2025
Cette page est née d'un autre chiffre, celui du neuf. Publié en avril 2025 par le portail Trouver-un-logement-neuf.com, le Baromètre des prix de l’immobilier neuf en Île-de-France – Avril 2025 situait un trois-pièces neuf à un peu plus de 370 000 € en moyenne, +0,27 % sur un an. Ses écarts par ville restent parlants, à lire comme une photographie datée.
- Les plus fortes baisses : Saint-Denis (-9,92 %), Colombes (-9,86 %), Poissy (-8,33 %), Puteaux (-3,96 %).
- Les plus fortes hausses : Drancy (+12,47 %), Paris (+10,05 %, T3 neuf à 884 000 €), Stains (+8,06 %).
- Les extrêmes : Puteaux à 605 800 € et Saint-Germain-en-Laye à 555 400 € pour un T3, contre 237 400 € à Stains.
La Seine-Saint-Denis concentrait alors 8 des 20 villes les plus dynamiques du baromètre, signe d'une construction soutenue par les chantiers du Grand Paris.
Comment estimer la valeur d'un bien immobilier en Île-de-France ?
Le prix moyen d'un département ne suffit pas à estimer un logement. Trois sources publiques ou professionnelles donnent une base solide avant de passer par une agence :
- La base DVF : les demandes de valeurs foncières, données publiques de l'État, listent les ventes réelles adresse par adresse, avec la surface et le prix.
- Le service « Rechercher des transactions immobilières » : dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr, il donne aux propriétaires les ventes conclues autour de leur bien.
- La carte des prix des notaires : prix au m² standardisé par commune, quartier et arrondissement, mis à jour chaque trimestre.
Une estimation sérieuse croise ces données avec l'état du logement, son étage, son exposition et sa performance énergétique. Pour un investisseur, le calcul passe aussi par le loyer de marché et la demande de location du quartier, deux données que le prix au m² seul ne donne pas.
Pour estimer un loyer, le nombre de chambres compte plus que la surface : un deux-chambres près d'une gare se loue plus vite qu'un grand studio. Comparer trois ou quatre annonces de location du même secteur, sur les derniers mois, suffit à estimer le loyer réaliste ; puis rapporter ce loyer annuel au prix d'achat pour estimer le rendement brut avant emprunt.
Où acheter en Île-de-France avec un budget serré ?
Sous les 3 000 € le m², trois départements de grande couronne : l'Essonne, la Seine-et-Marne et le Val-d'Oise. Leurs prix d'appartements sont stables depuis un an, et la reprise des ventes y est la plus lente de la région. Un acheteur y négocie souvent plus facilement qu'à Paris, surtout face à un vendeur qui a acheté il y a plusieurs années et garde une plus-value confortable.
La Seine-Saint-Denis, à 3 690 €, reste l'option la moins chère aux portes de Paris. Pour un premier achat dans le neuf collectif, le prêt à taux zéro des primo-accédants finance jusqu'à 50 % de l'opération selon les revenus ; dans l'ancien avec travaux, il n'est ouvert qu'en zones B2 et C, rares en Île-de-France.
