Simulateur de capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?

Avec 4 000 euros de revenus nets par mois et aucun crédit en cours, votre capacité d'emprunt immobilier atteint environ 271 000 euros sur 25 ans au taux moyen d'août 2026. Ce simulateur en ligne gratuit permet de calculer votre capacité d'emprunt selon votre taux d'endettement, d'estimer la mensualité de votre prêt et d'obtenir une estimation du montant de votre achat immobilier en quelques secondes.

Sommaire

Comment fonctionne ce simulateur de capacité d'emprunt ?

Trois données suffisent : vos revenus nets mensuels, les mensualités de vos crédits en cours et la durée du prêt souhaitée. Le simulateur prend 35 % de vos revenus, retire ce que vous remboursez déjà, puis convertit la mensualité disponible en capital empruntable. Il ajoute ensuite votre apport personnel pour afficher le budget total de votre projet immobilier.

Le taux appliqué par défaut est de 3,3 %, arrondi du taux moyen de 3,31 % mesuré en août 2026 par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, hors assurance. Vous pouvez le modifier si votre banque vous a déjà fait une offre. L'assurance emprunteur est comptée à 0,3 % du capital par an, un niveau courant pour un emprunteur jeune et non fumeur.

Le résultat reste une estimation de votre capacité d'emprunt. Il ne remplace ni l'étude de votre dossier par un conseiller, ni la simulation d'un courtier, mais il vous donne un montant de départ réaliste avant de visiter, et un argument chiffré face à l'agent immobilier.

Calculer sa capacité d'emprunt à la main, étape par étape

Vous préférez comprendre le calcul avant de faire confiance au calculateur ? La méthode tient en trois étapes, celles que suit un banquier.

1. La mensualité maximale : revenus nets mensuels multipliés par 0,35, moins les mensualités des prêts déjà en cours (auto, consommation, autre crédit immobilier).
2. Le coût d'un euro emprunté : il dépend du taux annuel, de la durée et du taux d'assurance. Plus la durée s'allonge, plus chaque mensualité rembourse de capital.
3. Le capital : la mensualité disponible divisée par ce coût mensuel donne le montant maximum que la banque peut vous prêter.

Le calcul du taux d'effort se fait toujours sur des revenus nets avant impôt, primes régulières comprises. Les revenus locatifs sont en général retenus à 70 % de leur montant, une décote pratiquée par la plupart des établissements pour couvrir la vacance et les impayés.

Exemple chiffré : un salaire mensuel de 4 000 euros, par mois combien emprunter ?

Prenons un foyer qui gagne 4 000 euros nets par mois, sans autre crédit. Sa mensualité plafond, assurance comprise, s'élève à 1 400 euros. Les résultats ci-dessous supposent un taux fixe de 3,31 % quelle que soit la durée, et une assurance à 0,3 % du capital par an.

Deux leçons ressortent. Un petit prêt à la consommation coûte cher en capacité : 300 euros par mois retirent près de 58 000 euros de budget. Et un demi-point de taux en plus ampute la somme d'environ 13 500 euros, d'où l'intérêt de faire jouer la concurrence pour décrocher le meilleur taux.

Le taux d'endettement maximum et la durée fixés par le HCSF

Depuis janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière est juridiquement contraignante pour les banques. Elle tient en deux chiffres : 35 % de taux d'effort, assurance emprunteur incluse, et 25 ans de durée au plus.

La durée peut atteindre 27 ans dans le neuf, ou dans l'ancien quand les travaux pèsent au moins 10 % du coût total de l'opération : le différé couvre alors la période de construction ou de chantier. Le HCSF a maintenu ces règles lors de sa réunion du 15 septembre 2026, sans durcissement ni assouplissement.

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Les établissements disposent d'une marge : 20 % de leur production trimestrielle peut sortir du cadre, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants. Au deuxième trimestre 2026, les dérogations ont représenté 18,1 % des crédits accordés, selon le HCSF. Un dossier solide, avec un reste à vivre confortable, peut donc dépasser les 35 %, mais rien ne l'oblige pour la banque.

Simulation de crédit : bien préparer son projet avant de s’engager dlvr.​it/TVl0Zn pic.twitter.com/myFpvMbQA3

— EconomieMatin (@EconomieMatin) 2 octobre 2026

Pourquoi ce plafond d'endettement ? Le HCSF cherche la sécurité des ménages autant que celle des banques : un foyer qui consacre plus d'un tiers de ses revenus à rembourser son crédit n'a plus de marge en cas de coup dur. Avant de lancer la démarche, vérifiez donc votre propre ratio d'endettement avec le calculateur : c'est le premier chiffre que l'établissement regardera dans votre demande.

Les critères de la banque au-delà du calcul

Le pourcentage n'est qu'une première porte. Votre conseiller lit l'ensemble du dossier, et ces éléments pèsent autant que le résultat de la simulation.

• Le reste à vivre : la somme qui reste chaque mois une fois la mensualité payée. Une famille de quatre personnes avec 1 400 euros de crédit sur 4 000 euros de revenus n'est pas jugée comme un célibataire au même salaire.
• L'apport personnel : il couvre au minimum les frais de notaire et de garantie. Un apport de 10 % du prix ou plus rassure et améliore souvent le taux obtenu.
• La stabilité professionnelle : CDI hors période d'essai, ancienneté, ou trois bilans pour un indépendant ou un chef d'entreprise.
• La tenue des comptes : absence de découvert répété, épargne régulière, pas de paris en ligne sur les relevés.

Calculateur en ligne : les erreurs qui faussent une simulation de prêt immobilier

Un calculateur de capacité d'emprunt ne vaut que par les éléments que vous y entrez. Quatre erreurs reviennent souvent et gonflent le résultat.

• Compter le salaire brut : la banque retient le net avant impôt. Saisir le brut dans le calculateur surestime la capacité d'emprunt d'environ un cinquième.
• Oublier un prêt en cours : un crédit renouvelable, même inutilisé, est souvent compté par l'établissement prêteur comme une charge. Mieux vaut le clôturer avant la demande de prêt.
• Retenir une prime exceptionnelle : seules les primes régulières, versées depuis au moins deux ans, entrent dans les revenus.
• Garder le taux par défaut : si votre profil est moins favorable, relancez la simulation avec un taux plus élevé pour connaître votre marge.

Refaire le calcul avec deux ou trois hypothèses donne une fourchette plus utile qu'un chiffre unique. Le calculateur de cette page sert également à comparer deux durées de prêt, ou à mesurer l'effet d'un remboursement anticipé de votre crédit auto avant de déposer votre dossier de financement.

Se faire accompagner gratuitement : ADIL et service public

Avant de signer, vous pouvez faire établir un diagnostic de financement gratuit par l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de votre département. Ces associations, agréées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement, assurent un service public d'information neutre : leurs juristes et conseillers n'ont rien à vendre et vérifient la cohérence de votre plan de financement immobilier.

Ce rendez-vous sert aussi à repérer les aides que l'on oublie : prêt à taux zéro sous conditions de ressources, prêt d'accession sociale, prêt Action Logement pour les salariés d'une entreprise du secteur privé, aides locales de certaines collectivités. Chacune modifie le plan de financement, et donc la somme à emprunter auprès de la banque. Le conseiller peut également vous aider à établir un budget réaliste et à évaluer la part de l'apport à mobiliser.

Les experts de l'ADIL ne remplacent pas la banque, qui reste seule à décider de l'octroi du crédit immobilier. Mais un dossier préparé avec eux arrive mieux construit, avec un montant d'emprunt qui correspond à vos moyens.

Les frais à prendre en compte pour un achat immobilier

La capacité d'emprunt finance le logement, pas tout ce qui l'entoure. Avant de fixer votre budget, ajoutez :

• Les frais de notaire, surtout des droits de mutation : plusieurs points du prix dans l'ancien, nettement moins dans le neuf. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent entièrement à la hausse des droits votée pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, sans plafond de prix.
• Les frais de garantie : caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque.
• Les frais de dossier de la banque et, le cas échéant, les honoraires du courtier.
• Le coût de l'assurance sur toute la durée du crédit, que la délégation d'assurance permet souvent de réduire.

Ces frais se règlent en général avec l'apport. S'ils sont financés par le prêt, le capital disponible pour le bien diminue d'autant.

Comment estimer vos mensualités de prêt immobilier et le coût total ?

Le simulateur raisonne à partir de la mensualité. Faites aussi le chemin inverse : pour un bien repéré, calculez la mensualité correspondante et le coût total des intérêts. Sur 271 600 euros empruntés à 3,31 % pendant 25 ans, la mensualité hors assurance tourne autour de 1 330 euros et les intérêts dépassent 127 000 euros. Sur 20 ans, la mensualité monte, mais la facture d'intérêts baisse nettement.

Allonger la durée augmente le montant empruntable, pas le pouvoir d'achat réel. Gardez une marge : un projet calé au centime sur 35 % ne laisse aucune place à une hausse de charges ou à un changement de situation.

Investissement locatif : ce qui change dans la simulation

Pour un investissement locatif, la banque ajoute une partie des futurs loyers à vos revenus, souvent 70 % du loyer attendu, et compte la nouvelle mensualité dans les charges. Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026, s'applique aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 dans des immeubles collectifs, avec un engagement de location nue de 9 ans. Il ne modifie pas la règle des 35 % : l'avantage fiscal n'entre pas dans le calcul de la capacité.

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L'achat d'une résidence secondaire suit la même logique, sans loyer pour compenser : la nouvelle mensualité s'ajoute aux charges et réduit d'autant la capacité d'emprunt restante. Un investisseur déjà endetté pour sa résidence principale atteint vite le plafond. Une assurance vie nantie ou une épargne disponible peut alors convaincre la banque de déroger.

Votre budget pour un projet immobilier : les questions des emprunteurs

Quel est le montant maximum que je peux emprunter ?

Celui qui donne une mensualité égale à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Au taux moyen de 3,31 %, chaque tranche de 1 000 euros de revenus mensuels ouvre environ 68 000 euros de capacité d'emprunt sur 25 ans, hors autres crédits.

Le simulateur tient-il compte de l'assurance emprunteur ?

Oui. Elle est incluse dans les 35 %, comme l'exige le HCSF. Avec une assurance plus chère, liée à l'âge ou à la santé, augmentez le taux d'assurance dans l'outil : la capacité baisse.

Quelle est la différence entre ce calculateur et celui d'une banque ?

La formule est la même. Le calculateur d'une banque applique ses propres conditions (taux, assurance groupe, reste à vivre minimum) et sert souvent à recueillir vos coordonnées. Celui-ci reste neutre : aucune donnée n'est enregistrée et vous pouvez acheter en comparant librement.

Faut-il passer par un courtier pour obtenir un meilleur taux immobilier ?

Ce n'est pas obligatoire. Un courtier compare plusieurs banques et connaît leurs critères du moment, ce qui fait gagner du temps. Faire soi-même la tournée de trois ou quatre établissements donne souvent un résultat proche.

Pour les règles détaillées, les aides et les cas particuliers, consultez notre dossier complet sur la capacité d'emprunt immobilier.