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Cette rubrique suit le marché immobilier parisien arrondissement par arrondissement : prix, volume des ventes, loyers, fiscalité locale et règles propres à la capitale. Elle s'adresse à ceux qui achètent leur résidence principale, à ceux qui louent et aux bailleurs qui doivent composer avec un cadre plus strict qu'ailleurs. Nous regardons aussi la petite couronne, où se reporte une partie de la demande.

Un marché d'arrondissements, pas un marché unique

Parler du « prix de Paris » a peu de sens. Les écarts entre l'ouest et l'est de la ville sont durables. Le 6e, le 7e ou le 16e restent des adresses patrimoniales, recherchées par des acheteurs aisés et souvent peu sensibles au crédit. Le 18e, le 19e ou le 20e attirent davantage les primo-accédants et les jeunes familles, qui y trouvent des surfaces un peu plus grandes pour le même budget.

À l'intérieur d'un même arrondissement, la rue compte autant que le code postal. Un immeuble haussmannien avec ascenseur, un étage élevé, un balcon ou une vue dégagée se négocient à part. À l'inverse, un rez-de-chaussée sur cour ou un logement sans ascenseur au cinquième étage subit une décote nette. Pour situer un bien, notre analyse du marché de l'immobilier à Paris détaille ce qui fait varier les prix d'un quartier à l'autre.

Petites surfaces, copropriétés anciennes et DPE

Le parc parisien est d'abord fait d'appartements anciens en copropriété, avec une forte part de studios et de deux-pièces. Les chambres de service sous les toits, parfois réunies, font partie du paysage. Ce parc pose des questions précises à l'acheteur : ravalement, travaux votés en assemblée générale, montant des charges.

La performance énergétique pèse de plus en plus dans la négociation. Les petites surfaces sont souvent mal classées, car le calcul du diagnostic pénalise les logements de faible superficie. La loi interdit peu à peu de louer les passoires thermiques. Avant d'acheter pour louer, vérifiez l'étiquette et le coût des travaux, en vous appuyant sur notre dossier consacré au diagnostic de performance énergétique.

Louer à Paris : un cadre réglementaire strict

Paris plafonne les loyers du parc privé. Pour chaque bail, vide ou meublé, la préfecture publie un maximum par quartier, qui tient compte du nombre de pièces et de l'ancienneté de l'immeuble. Le propriétaire ne peut aller au-delà qu'en invoquant un atout rare du logement, une grande terrasse ou une vue remarquable par exemple, qu'il doit mentionner au contrat. Notre article sur l'encadrement des loyers à Paris fait le point sur l'application de ces règles dans la capitale.

La location de courte durée est elle aussi très surveillée. Un meublé de tourisme doit être enregistré auprès de la ville, et la transformation d'un logement en location touristique à l'année relève du changement d'usage, soumis à autorisation. La taxe sur les logements vacants complète ce dispositif pour les propriétaires qui laissent un bien inoccupé.

Acheter dans la capitale ou à ses portes

Le principal frein à l'achat parisien reste le rapport entre le prix et les revenus. Beaucoup de ménages constatent en simulant leur prêt qu'ils doivent réduire la surface visée ou changer de secteur. Avant toute visite, estimez votre capacité d'emprunt : elle fixe le périmètre réaliste de votre recherche.

Une partie des acheteurs se tourne alors vers la petite couronne. Saint-Ouen, Montreuil, Pantin, Vincennes ou Boulogne-Billancourt offrent des profils très différents, entre anciennes communes ouvrières en mutation et villes résidentielles déjà chères. L'arrivée des gares du Grand Paris Express modifie aussi l'intérêt de certains secteurs, que nos articles suivent commune par commune.