Acompte au compromis de vente : combien verser, à qui, et comment le récupérer si la vente échoue

Dix pour cent du prix, bloqués chez le notaire pendant trois mois : c'est l'acompte que verse l'acquéreur au compromis de vente. Aucune loi ne l'impose. Son sort dépend de la rétractation, du prêt immobilier et de la signature de l'acte.

Dans une transaction immobilière, l'acompte du compromis de vente part par virement vers le séquestre du notaire, jamais en liquide au vendeur. Pour les petites dépenses de l'achat, comme le déménagement, certains acheteurs passent en revanche par Nirio fdj, un service de paiement en espèces chez les buralistes.

Sommaire

L'acompte du compromis de vente, de quoi parle-t-on exactement ?

Le compromis de vente, que les juristes appellent promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties : le vendeur s'oblige à vendre, l'acheteur à acheter, au prix fixé. Le Code civil en tire une conséquence nette : dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite entre les parties. La signature de l'acte authentique chez le notaire, deux à trois mois plus tard, ne fait que constater et exécuter cet accord.

L'acompte est la somme que l'acquéreur verse à ce stade. On le nomme aussi dépôt de garantie, et c'est le terme qu'emploie la fiche du service public consacrée aux avant-contrats. Il remplit deux fonctions. D'abord rassurer le vendeur sur l'engagement de l'acheteur, qui immobilise une partie de son épargne. Ensuite constituer une avance sur le prix : le jour de la signature de l'acte, il s'impute sur le prix de vente.

Une précision de vocabulaire évite des malentendus. Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage, et la somme versée par le futur acheteur s'appelle indemnité d'immobilisation. Elle rémunère le fait que le bien est retiré du marché pendant la durée de l'option. Le mot « acompte » est donc employé de façon un peu large dans la pratique immobilière : juridiquement, un acompte engage déjà les deux parties, ce qui correspond bien au compromis.

Quel est le montant de l'acompte au compromis ?

Le montant se fixe librement entre le vendeur et l'acheteur. Selon le service public, l'usage est de 10 % du prix de vente pour un compromis ; dans la pratique, les montants observés vont de 5 % à 10 %. Une agence immobilière ou un notaire propose souvent un pourcentage par défaut, mais rien n'interdit de le négocier, surtout si l'acquéreur finance l'essentiel de l'achat par un prêt immobilier.

Pour la promesse unilatérale, l'indemnité d'immobilisation tourne aussi autour de 5 à 10 % du prix. Une règle légale s'ajoute : si la promesse est consentie pour plus de 18 mois, un versement d'au moins 5 % du prix devient obligatoire, déposé chez le notaire.

Le cas d'un appartement à 250 000 euros

Imaginons un ménage qui achète un appartement ancien de 250 000 euros, avec un apport de 30 000 euros et un crédit pour le reste. Voici ce que donnent les deux pourcentages courants.

Situation	Acompte à 5 %	Acompte à 10 %
Somme versée au compromis	12 500 €	25 000 €
Apport restant disponible	17 500 €	5 000 €
Reste du prix à payer à l'acte	237 500 €	225 000 €

Cet exemple de calcul montre le vrai enjeu. Avec 10 %, il ne reste que 5 000 euros d'épargne libre, alors que les frais de notaire, de garantie du prêt et parfois de dossier tombent au même moment. Une estimation avec un simulateur de frais de notaire pour l'ancien et le neuf aide à fixer un acompte qui ne vide pas le compte. Le montant de l'acompte ne change rien au prix total : il déplace seulement une partie du paiement dans le temps.

Quand verser l'acompte : la règle des dix jours

Ici se trouve la règle que beaucoup d'acheteurs ignorent. L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur non professionnel d'un logement un délai de rétractation de 10 jours. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis signé, ou de la remise de l'acte en main propre par le professionnel qui l'a rédigé. Pendant ces dix jours, l'acheteur peut renoncer sans motif et sans frais, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au vendeur.

L'article L271-2 du même code verrouille les versements pendant ce délai. Personne ne peut recevoir d'argent de l'acheteur avant son expiration, à quelque titre que ce soit. Une seule exception : le compromis signé par l'intermédiaire d'un professionnel habilité à détenir des fonds pour le compte d'autrui, notaire ou agent immobilier justifiant d'une garantie financière. Dans ce cas, la somme peut être versée dès la signature, et elle doit être rendue dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation.

La sanction n'est pas symbolique : recevoir un versement interdit expose à une amende de 30 000 euros. Le texte complet figure sur les articles L271-1 à L271-6 sur Légifrance. Pour un compromis signé entre particuliers, sans intermédiaire, la conclusion pratique est simple : aucun chèque ni virement au vendeur avant le onzième jour.

À qui verser l'acompte, et comment le payer

La somme se verse sur un compte de séquestre. Le plus souvent, c'est le notaire chargé de la vente qui la reçoit, sur le compte de son office ouvert à la Caisse des dépôts. Le service public le résume ainsi : le dépôt de garantie reste bloqué chez le notaire jusqu'à la signature de l'acte de vente. Une agence immobilière peut aussi détenir les fonds si elle dispose de la carte professionnelle et d'une garantie financière ; le compromis précise alors qui est le séquestre.

Le paiement se fait par virement bancaire. Les études notariales refusent généralement les espèces, et les chèques de montant élevé ralentissent la remise des fonds. Demandez le RIB par écrit à l'office, puis appelez le standard trouvé sur le site de l'annuaire des notaires, et non dans un courriel, avant toute utilisation de ces coordonnées, pour le confirmer de vive voix : les fraudes au faux RIB de notaire visent précisément ce moment, où des dizaines de milliers d'euros partent en un clic.

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Verser l'acompte directement au vendeur est déconseillé, même une fois le délai de rétractation passé. Si la vente échoue, il faudra lui réclamer la somme, et rien ne garantit qu'elle soit encore disponible. Le séquestre protège les deux parties et sécurise la transaction : l'argent est bloqué, et ni l'une ni l'autre ne peut le récupérer seule sans accord ou décision de justice.

Comment récupérer l'acompte si la vente ne se fait pas ?

Le sort de la somme dépend de la raison pour laquelle la vente échoue. Trois situations reviennent dans la quasi-totalité des dossiers.

• Rétractation dans les dix jours : restitution intégrale, sans justification, dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation.
• Condition suspensive non réalisée : prêt refusé, permis de construire non obtenu, droit de préemption exercé par la commune ; la somme est rendue en totalité.
• Renonciation de l'acheteur sans motif prévu au contrat : le vendeur peut conserver l'acompte, voire demander davantage.

Le refus de prêt et la condition suspensive

Quand l'acheteur finance l'achat par un crédit, l'article L313-41 du Code de la consommation place automatiquement le compromis sous la condition suspensive d'obtention du prêt. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature ; dans les faits, les compromis prévoient souvent 45 à 60 jours. Si le prêt est refusé dans ce délai, toute somme versée d'avance est remboursable immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.

La preuve du refus reste à la charge de l'acheteur. Gardez les refus écrits des banques et vérifiez que vos demandes correspondent aux caractéristiques inscrites au compromis : montant, durée, taux immobilier maximal. Un acheteur qui demande un crédit plus élevé que prévu, ou qui ne dépose aucun dossier, risque de se voir opposer la clause, puisque c'est lui qui aurait empêché la réalisation de la condition. Si la date approche sans réponse de la banque, lisez notre guide sur la prolongation du compromis quand le délai de prêt expire.

Le désistement sans motif

Après le délai de rétractation, un acheteur qui change d'avis n'a plus de porte de sortie gratuite. Le compromis contient presque toujours une clause pénale, souvent fixée à 10 % du prix : l'acompte déjà versé sert alors à l'indemnité du vendeur. Le vendeur peut aussi choisir une autre voie, plus rare : poursuivre l'exécution forcée de la vente devant le juge, puisque le compromis vaut vente.

Le juge garde un pouvoir de modération. Le Code civil lui permet de réduire ou d'augmenter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire. Et le notaire ne débloque jamais la somme de sa propre initiative : sans accord écrit des deux parties, les fonds restent bloqués jusqu'à une décision de justice, ce qui peut prendre des mois.

Acompte, taux immobilier et financement : ce que regarde la banque

L'acompte se prépare en amont, au moment où l'acheteur bâtit son plan de financement. La banque calcule le taux d'endettement, la durée de l'emprunt et l'apport disponible ; un acompte élevé réduit cet apport en cours de dossier, alors qu'elle souhaite souvent le voir couvrir au moins les frais. Une simulation de crédit faite avant la signature du compromis évite cette mauvaise surprise.

Le taux immobilier inscrit dans la condition suspensive mérite la même attention. Un taux maximal trop bas rend la condition facile à invoquer et inquiète le vendeur ; un taux trop haut oblige l'acheteur à accepter une offre de prêt plus chère que prévu. La solution la plus courante consiste à reprendre le taux du marché au jour de la signature, majoré d'une petite marge, avec une durée et un montant d'emprunt réalistes. L'assurance emprunteur, enfin, entre dans le coût total du crédit mais pas dans le taux nominal visé par la clause.

Pour un achat en copropriété ou dans un immeuble ancien, les travaux votés en assemblée générale ont également un effet sur le budget. Leur prise en charge, entre le vendeur et l'acheteur, se règle dans le compromis : c'est le cadre juridique de l'opération, et ses modalités se lisent avant de virer le moindre euro. L'avantage d'un avant-contrat bien rédigé est simple : chaque situation d'annulation y est prévue, avec le sort de la somme versée.

Peut-on signer un compromis de vente sans acompte ?

Oui, c'est parfaitement légal. Aucun texte n'oblige l'acheteur à verser une somme au compromis, à la différence de la promesse unilatérale de plus de 18 mois. La pratique varie selon les notaires et les régions : certains vendeurs acceptent un acompte réduit, voire nul, quand l'acheteur présente un accord de principe solide de sa banque.

Pour le vendeur, l'absence d'acompte ne supprime pas ses droits. Si l'acheteur se désiste sans motif, la clause pénale reste due, mais il faudra la réclamer au lieu de la prélever sur une somme déjà bloquée. C'est toute la différence : l'acompte rend l'indemnité immédiatement disponible, ce qui explique pourquoi les vendeurs y tiennent.

Pour l'acquéreur, signer sans versement préserve sa trésorerie jusqu'à l'acte. L'argument se négocie mieux en marché calme, où les biens restent plus longtemps en vente, qu'en période de forte demande. La décision se prend avant la signature, en accord avec le vendeur ; elle figure ensuite noir sur blanc dans le document.

Compromis ou promesse unilatérale : ce qui change pour la somme versée

Le choix de l'avant-contrat modifie le régime de l'argent versé. Le tableau suivant compare les deux documents, d'après la fiche du service public et le Code de la construction.

Point	Compromis de vente	Promesse unilatérale
Qui s'engage	Vendeur et acheteur	Le vendeur seul, l'acheteur dispose d'une option
Nom de la somme	Dépôt de garantie, acompte	Indemnité d'immobilisation
Montant usuel	10 % du prix	5 à 10 % du prix
Formalité	Aucun enregistrement imposé	Enregistrement dans les 10 jours de l'acceptation si l'acte est sous seing privé
Si l'acheteur renonce sans motif	Clause pénale, exécution forcée possible	Indemnité acquise au vendeur, pas de vente forcée

En règle générale, le délai de rétractation de dix jours s'applique aux deux documents, dès lors que l'acheteur est un particulier qui achète un logement. Il couvre l'achat d'une maison comme d'un appartement, et même un terrain destiné à la construction d'un logement. En amont du compromis, l'offre d'achat obéit à d'autres règles : elle n'ouvre pas ce délai de dix jours, et aucune somme ne peut être exigée de l'acheteur à ce stade.

À la signature de l'acte : où va l'acompte ?

Le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire impute l'acompte sur le prix. Reprenons l'appartement à 250 000 euros avec un dépôt de garantie de 25 000 euros : l'acheteur ne paie plus que 225 000 euros de prix, à quoi s'ajoutent les frais de notaire, versés séparément. Le vendeur, lui, reçoit l'intégralité du prix, déduction faite des éventuels remboursements de crédit et de la commission d'agence si elle est à sa charge.

Les fonds restés en séquestre pendant ces deux ou trois mois ne produisent en principe pas d'intérêts au profit des parties. Un acheteur qui hésite entre 5 % et 10 % n'a donc aucun intérêt financier à verser plus que nécessaire : la somme reste immobilisée, sans rendement, jusqu'au dernier rendez-vous chez le notaire.

Dernier réflexe utile : conserver l'avis de virement, le compromis signé et l'accusé de réception de la notification. Ces trois documents suffisent à reconstituer le dossier en cas de litige, qu'il s'agisse de récupérer la somme ou de prouver la date du versement.

Acompte versé au vendeur, refus de prêt, frais d'acte : trois litiges d'acompte

Le vendeur peut-il réclamer l'acompte en espèces ou sur son propre compte ?

Il peut le demander, mais vous n'avez aucune raison d'accepter. Pendant les dix jours de rétractation, la loi interdit au particulier de recevoir quoi que ce soit. Après, le versement direct reste légal mais risqué : en cas d'échec de la vente, rien ne garantit la restitution. Le séquestre chez le notaire protège l'acheteur et le vendeur.

Combien de temps pour récupérer l'acompte après un refus de prêt ?

Le Code de la consommation prévoit un remboursement immédiat et intégral. Dans la pratique, le notaire attend l'accord écrit du vendeur ou la preuve du refus bancaire avant de libérer les fonds. Envoyez rapidement les attestations de refus et la demande de restitution par lettre recommandée : c'est elle qui fixe la date de votre réclamation.

L'acompte peut-il servir à payer les frais de notaire ?

Non, en principe. L'acompte s'impute sur le prix de vente du logement, pas sur les droits de mutation ni sur les émoluments du notaire. Ces frais se paient en plus, généralement par virement quelques jours avant la signature. Un acheteur qui a versé 10 % au compromis doit donc garder de quoi régler ces frais séparément.