Taxe foncière : des bases attendues en hausse d'environ 3 % en 2027, exonérations et recours

Mis à jour en octobre 2026 : échéances de la taxe foncière passées (15 et 20 octobre, prélèvement le 26), majoration de 10 %, nouvelle revalorisation des valeurs locatives attendue vers 3 % en 2027, tout logement sans confort déclaré réévalué par certaines collectivités, réclamation contre l'imposition 2026 jusqu'au 31 décembre 2027.

Sommaire

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local payé chaque année par le propriétaire d'un bien immobilier : maison, appartement, locaux professionnels ou terrain, en propriété ou mis en location. Son montant est calculé par le service des finances publiques. Son nom complet est la taxe foncière sur les propriétés bâties, la TFPB, à laquelle s'ajoute une taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terrains. Elle finance les collectivités locales : la commune et l'intercommunalité, qui en votent le taux.

Depuis la fin de la taxe d'habitation sur la résidence principale, elle est devenue le premier impôt local des ménages propriétaires. Les mairies l'ajustent donc en priorité quand leur budget se tend. Maison, appartement, garage, local commercial, bureau : tout bien bâti entre dans son champ, qu'il soit occupé, mis en location ou vide.

Être propriétaire d'un logement au 1er janvier suffit pour la devoir, même si vous le louez à un tiers. Le locataire ne paie pas la taxe foncière. Il peut seulement se voir refacturer une partie de l'avis, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui fait partie des charges récupérables.

Taxe foncière et taxe d'habitation : quelle différence ?

La taxe d'habitation vise l'occupant d'un logement, la taxe foncière vise son propriétaire. Depuis 2023, la taxe d'habitation n'existe plus pour la résidence principale : elle reste due sur les résidences secondaires et sur certains logements vacants, et de nombreuses communes la majorent.

Un propriétaire qui habite son bien ne reçoit donc plus qu'un avis, celui de la taxe foncière. Le propriétaire d'une résidence secondaire en reçoit deux. La réforme a déplacé la pression fiscale locale vers la propriété, ce qui explique la hausse rapide de la taxe foncière entre 2022 et 2024. En 2026, 688 communes appliquent le taux maximal de 60 % à la surtaxe des résidences secondaires, selon une note de la DGFiP de juillet 2026.

Taxe foncière en octobre 2026 : où en est-on ?

Les échéances de l'année sont passées. Le paiement hors ligne devait intervenir avant le 15 octobre, le paiement en ligne avant le 20 octobre, et les comptes des foyers qui ont choisi le prélèvement à l'échéance sont débités le 26 octobre. Un avis non réglé à ces dates supporte désormais une majoration de 10 %.

Les dates du calendrier se retrouvent sur la page d'impots.gouv.fr consacrée à la date de réception et de paiement de l'avis. Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire : paiement en ligne, prélèvement à l'échéance ou mensualisation.

Une hausse d'environ 3 % des bases attendue en 2027

La base de la taxe foncière suit chaque année l'indice des prix à la consommation harmonisé, l'IPCH, mesuré en novembre sur un an. Pour 2026, ce mécanisme n'a ajouté que 0,8 %. Pour 2027, l'Insee projette un IPCH proche de 2,9 % en novembre 2026 dans sa note de conjoncture de septembre : la valeur locative des logements progresserait donc d'environ 3 %, avant toute décision locale sur les taux.

Le coefficient définitif ne sera connu qu'en décembre, avec l'indice de novembre. Sur une taxe foncière de 1 000 €, une revalorisation de 3 % représente environ 30 € de plus, à taux inchangé. Les hausses votées par les conseils municipaux au printemps 2027 viendront s'y ajouter, l'année suivant les élections municipales de mars 2026. Les scénarios de hausse sont détaillés dans notre analyse des trois hausses qui guettent les propriétaires en 2027.

Logements sans confort déclaré : une réévaluation au cas par cas

La mise à jour nationale des bases, qui devait intégrer des éléments de confort absents des fichiers (salle de bains, toilettes intérieures, chauffage) pour 7,4 millions de logements, a été suspendue par le gouvernement en novembre 2025. Une version locale l'a remplacée : l'administration fiscale a proposé aux communes et aux intercommunalités de réévaluer les logements dont la fiche ne mentionne ni chauffage ni sanitaires.

Les collectivités qui ont donné leur accord avant la fin septembre 2026 verront ces rehaussements entrer dans les bases de 2027, selon l'Ifrap (16 octobre 2026), qui cite une réponse ministérielle publiée au Journal officiel début octobre. Aucun chiffre officiel ne dit encore combien de communes ont accepté. Si votre logement est équipé depuis longtemps mais que sa fiche n'en dit rien, l'avis 2027 peut augmenter bien plus que 3 %.

Comment est calculée la taxe foncière ?

Le calcul de la taxe foncière tient en une multiplication. Le montant de la taxe est égal à la base d'imposition multipliée par les taux votés par les collectivités, auxquels l'État ajoute des frais de gestion. La base vaut la moitié de la valeur locative cadastrale du bien : un abattement de 50 % s'applique d'office pour tenir compte des frais d'entretien.

La valeur locative cadastrale, point de départ du calcul

La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique que le bien pourrait rapporter s'il était loué. L'administration l'a fixée lors de la révision de 1970, puis l'actualise chaque année par un coefficient. Elle dépend de la surface pondérée du logement, de sa catégorie (de « grand luxe » à « très médiocre »), de ses éléments de confort et de sa situation dans la commune.

Deux maisons identiques, dans deux quartiers voisins, peuvent ainsi recevoir des avis très différents. Un logement ancien, classé dans une catégorie basse en 1970 puis rénové sans déclaration, reste parfois sous-évalué. Toute construction, agrandissement ou changement d'usage se déclare au service des impôts dans les 90 jours : l'oubli peut coûter un rappel sur plusieurs années.

La révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation, fondée sur les loyers réels, n'entrera pas dans les bases avant le 1er janvier 2031 : l'article 106 de la loi de finances pour 2026 l'a repoussée de 2028 à 2031, avec une collecte des loyers auprès des bailleurs prévue en 2028, selon le site collectivites-locales.gouv.fr du ministère. Les avis de 2026 à 2030 restent donc calculés sur la base de 1970, revalorisée chaque année.

Les taux votés par la commune et l'intercommunalité

Chaque année, avant le 15 avril, le conseil municipal et l'intercommunalité votent leur taux. Depuis 2021, la commune perçoit aussi l'ancienne part du département : son taux communal intègre donc cette part. À ces taux s'ajoutent parfois une taxe spéciale d'équipement et la taxe GEMAPI, pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations.

Un exemple chiffré aide à s'y retrouver. Une maison a une valeur locative cadastrale de 4 000 €, soit une base d'imposition de 2 000 €. Avec un taux global de 40 %, la taxe foncière atteint 800 €, avant frais de gestion et taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Si le taux passe à 42 %, la maison paie 840 €, sans que rien n'ait changé dans le logement. Ajoutez une revalorisation de 3 % de la base en 2027 : la note monte à environ 865 €.

Des communes qui augmentent, d'autres qui baissent

Sur les 34 841 communes dont les taux 2026 ont été comparés à ceux de 2025, 4 731 ont relevé leur taux, soit environ 13 %, et 217 l'ont réduit. Dans la grande majorité des cas, le taux communal n'a pas bougé.

Certaines baisses sont spectaculaires. Massoins divise quasiment son taux par deux, de 21,65 % à 10,83 %. Nice le réduit de 13,26 %, Cavalaire-sur-Mer de 20,01 % et Douzy de 23,23 %. À l'inverse, Saint-Genès-du-Retz, dans le Puy-de-Dôme, relève son taux communal de 65 %, selon les chiffres relayés par franceinfo le 4 septembre 2026.

Cavalaire-sur-Mer illustre la logique de ces choix. La commune baisse sa taxe foncière tout en majorant la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Qui paie la différence ? La facture se déplace des habitants à l'année vers les propriétaires qui n'y vivent qu'une partie de l'année.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Sur le même avis figure souvent une ligne à part : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM. Elle finance la collecte et le traitement des déchets. Elle se calcule sur la base de la taxe foncière, avec un taux propre voté par la commune ou le syndicat de collecte.

Un propriétaire bailleur peut la récupérer auprès de son locataire, avec les autres charges locatives, mais sans les frais de gestion. Elle ne s'ajoute pas au loyer : elle se régularise avec les charges, en général une fois par an.

Qui doit payer la taxe foncière ?

La taxe foncière est due par la personne propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce principe vaut aussi pour l'usufruitier : en cas de démembrement de propriété, c'est lui, et non le nu-propriétaire, qui reçoit l'avis. Dans un viager avec droit d'usage, la taxe foncière revient à l'acheteur, selon la doctrine fiscale (BOFiP).

• Vente en cours d'année : l'avis va au vendeur, propriétaire au 1er janvier. L'acte de vente prévoit presque toujours un remboursement par l'acheteur, au prorata du nombre de jours de détention.
• Bien loué : le propriétaire paie, le locataire ne rembourse que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Indivision ou SCI : l'avis est établi au nom de l'indivision ou de la société, qui répartit la charge entre associés.
• Locaux professionnels : un bureau, une boutique ou un entrepôt entre aussi dans le champ de la taxe, avec les règles propres aux locaux professionnels.

Ce dernier point concerne de nombreux particuliers qui investissent dans l'immobilier professionnel : un local commercial ou un bureau mis en location porte sa propre taxe foncière. Rien à voir avec l'ancienne taxe professionnelle, supprimée en 2010, qui frappait l'activité de l'entreprise et non la propriété des murs.

Locaux professionnels, immeubles et terrains : les autres redevables

Les locaux professionnels suivent une grille de loyers de marché par secteur et par catégorie de locaux, établie en 2017 et mise à jour par l'administration fiscale à partir des données déclarées par les entreprises. Leur actualisation sexennale entre dans les bases au 1er janvier 2027. Un bâtiment de bureaux, un atelier ou un commerce n'est donc pas évalué comme une maison.

Le propriétaire d'un immeuble entier reçoit un avis par bâtiment ou par lot, selon l'inscription du bien au fichier cadastral. Les terrains relèvent de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la TFPNB : terres agricoles, bois, terrains à bâtir. Chaque redevable retrouve la liste de ses biens dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de son espace particulier sur le site des impôts.

Cette rubrique sert aussi à déclarer l'occupation de chaque local : résidence principale, résidence secondaire, bien loué ou vacant. Une information erronée à cet endroit peut entraîner une taxe d'habitation réclamée à tort, ou priver le foyer d'un dégrèvement auquel il a droit.

Quelles sont les exonérations possibles ?

Beaucoup de propriétaires paient une taxe dont ils pourraient être dispensés. Les exonérations et allègements de taxe foncière dépendent de l'âge, des revenus, de la situation du foyer ou de la nature du bien. L'administration fiscale applique la plupart d'office, mais une erreur dans le nombre de parts ou une situation mal connue suffit à les faire sauter.

Plus de 75 ans et foyers modestes : l'exonération totale

Est exonéré de taxe foncière sur son habitation principale le propriétaire de plus de 75 ans au 1er janvier dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond. En 2026, ce plafond est de 12 793 euros pour une part en métropole, 19 625 euros pour deux parts, majoré de 3 416 euros par demi-part supplémentaire. Il était de 12 679 euros l'an passé. Les articles 1390 et 1391 du code général des impôts fixent ces règles.

La même exonération bénéficie, sans condition d'âge, aux titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) et de l'allocation aux adultes handicapés (AAH), sous condition de revenus. Le détail des conditions figure sur la fiche taxe foncière de service-public.gouv.fr, vérifiée le 25 septembre 2026.

Le cas des parents âgés hébergés chez un enfant, ou partis en maison de retraite, pose souvent question. Un propriétaire qui conserve la jouissance de son ancien logement garde son droit à l'exonération tant que le logement reste inoccupé. Les situations les plus courantes sont passées en revue dans l'article sur le parent hébergé et son exonération.

La réduction de 100 € entre 65 et 75 ans

Entre 65 et 75 ans, pas d'exonération totale, mais une réduction forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de l'habitation principale, sous le plafond de revenus de 12 793 euros pour une part. Elle s'applique directement sur l'avis. Pour un retraité seul dont la taxe foncière atteint 900 €, la note tombe à 800 €.

Ces plafonds dépendent du nombre de parts du foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé dispose de deux parts, donc d'un plafond de 19 625 euros. Les seuils outre-mer sont plus élevés : 15 139 euros pour une part en Martinique, Guadeloupe et à La Réunion, 15 827 euros en Guyane et à Mayotte. Les cas d'un retraité qui vient de franchir le seuil sont détaillés avec les plafonds de revenus 2026 pour ne rien payer.

Le plafonnement à 50 % des revenus

Un autre mécanisme protège les foyers dont la taxe foncière pèse lourd par rapport à leurs revenus. Lorsque la taxe sur l'habitation principale dépasse 50 % des revenus du foyer, l'excédent peut faire l'objet d'un dégrèvement, si le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 30 083 euros pour une part ou 42 645 euros pour deux parts. Ce plafonnement n'a rien d'automatique : la demande se dépose au service des impôts, par la messagerie sécurisée, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit l'avis.

Pour l'avis 2026, la demande reste donc ouverte jusqu'à la fin de 2027. La taxe doit toutefois être payée à la date limite, le dégrèvement étant remboursé ensuite. Certaines collectivités accordent aussi une réduction aux logements situés dans le périmètre de prévention d'un site industriel à risque : le service des finances publiques dit si votre adresse est concernée.

Constructions neuves et logements rénovés

Une maison neuve est exonérée de taxe foncière pendant deux ans, à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement des travaux, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Condition impérative : déclarer la construction au plus tard 90 jours après la fin des travaux. Depuis 2021, les communes peuvent limiter cette exonération à une partie de la base, entre 40 % et 90 % selon la délibération votée.

Certaines collectivités accordent aussi une exonération temporaire, de 50 % ou 100 %, pour les logements anciens ayant bénéficié de travaux d'économie d'énergie importants. Elle dépend entièrement d'une délibération locale : renseignez-vous auprès de votre mairie ou du service des finances publiques avant d'engager le chantier.

Historique de la taxe foncière : revalorisations et mises à jour

La revalorisation forfaitaire des bases explique une bonne partie des hausses ressenties depuis 2022. Le tableau reprend le coefficient appliqué chaque année aux valeurs locatives, tel que fixé par l'inflation de novembre de l'année précédente.

• Septembre 2026 : avis mis en ligne, dates limites des 15 et 20 octobre, plafond d'exonération porté à 12 793 euros pour une part, 4 731 communes en hausse de taux.
• Octobre 2026 : échéances passées et majoration de 10 %, projection d'environ 3 % pour la base 2027, réévaluation locale des logements sans confort déclaré.

Où trouver le taux de taxe foncière de sa commune ?

Le taux de votre commune n'a rien de secret. La direction générale des finances publiques, la DGFiP, publie chaque année le fichier des taux votés par les collectivités locales : communes, EPCI, syndicats. Ces données ouvertes se consultent sur le portail de la fiscalité locale du ministère de l'Économie et sur le site collectivites-locales.gouv.fr.

Pour mesurer la pression fiscale de votre ville, comparez trois informations : le taux communal, qui intègre depuis 2021 l'ancienne part du département, le taux de l'intercommunalité et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La fiscalité locale varie du simple au triple d'une commune à l'autre, ce qui explique une grande partie des écarts d'un avis à l'autre.

Avant un achat, cette recherche prend quelques minutes. Un conseil municipal qui a engagé de gros travaux, ou une ville en difficulté financière, annonce souvent une hausse du taux pour les années à venir. Les comptes rendus du conseil, publiés en ligne, aident à anticiper l'effet sur votre budget.

Comment lire son avis de taxe foncière ?

L'avis de taxe foncière se présente en deux parties. La première page donne le montant à payer, la date limite et les références de paiement. La seconde détaille le calcul, colonne par colonne : commune, intercommunalité, taxes spéciales, ordures ménagères.

• La base : c'est la valeur locative cadastrale après l'abattement de 50 %. Si elle augmente de plus de 0,8 % par rapport à 2025, la valeur du bien a été modifiée.
• Les taux : comparez-les ligne par ligne avec votre avis 2025, disponible dans votre espace particulier.
• Les frais de gestion : ils s'ajoutent en bas de page, calculés sur le montant des cotisations, après les éventuels dégrèvements.

Le bon réflexe : ouvrir les deux avis côte à côte. Une hausse qui vient du taux relève d'un choix politique local, qui se juge dans les urnes. Une hausse qui vient de la base relève de l'administration, et se conteste.

Comment contester le montant de sa taxe foncière ?

Une taxe foncière jugée fausse se conteste jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement. Pour un avis 2026, vous avez donc jusqu'à la fin de 2027. La réclamation se fait par la messagerie sécurisée de l'espace particulier, par courrier ou au guichet du service des impôts.

Les motifs les plus fréquents : une exonération oubliée, un logement démoli ou inhabitable, une erreur de surface ou de catégorie, un changement de propriétaire non enregistré. Joignez toujours les pièces qui prouvent la situation : acte de vente, plan, avis d'imposition sur le revenu, justificatif d'allocation.

En cas de surévaluation supposée, demandez d'abord au centre des finances publiques la fiche d'évaluation de votre bien (modèle 6675-M). Elle indique la surface retenue, la catégorie et les éléments de confort pris en compte. Pour un terrain, vérifiez sur le plan du cadastre que la parcelle imposée est bien la vôtre et que sa contenance est exacte : une erreur de parcelle suffit à fausser la taxation pendant des années.

Une réclamation bien préparée tient en une page : référence de l'avis, élément contesté, montant qui vous paraît juste, motif et justificatifs. L'administration dispose de six mois pour répondre ; après un refus, vous pouvez saisir le conciliateur fiscal départemental, puis le tribunal administratif.

Réclamer ne suspend pas le paiement. Sauf demande expresse de sursis de paiement, la taxe foncière se règle à la date limite, et le trop-perçu est remboursé si la réclamation aboutit.

Avis non payé fin octobre : que faire ?

Un avis de taxe foncière resté impayé après le 20 octobre est majoré de 10 % d'office, sans relance préalable. Sur un avis de 1 200 €, cela représente 120 € de plus. Mieux vaut contacter le service des impôts sans attendre la lettre de relance : il accorde des délais, et parfois une remise gracieuse de la majoration, aux foyers qui justifient d'une difficulté réelle (perte d'emploi, maladie, séparation). La demande passe par le formulaire 4805-S-SD.

Chaque automne, la période de paiement attire aussi les escrocs. Des SMS et des courriels imitent l'administration fiscale et réclament un règlement urgent via un lien. L'administration n'envoie jamais de lien de paiement par SMS : payez uniquement depuis votre espace sur impots.gouv.fr.

Taxe foncière et investissement locatif

Pour un bailleur, la taxe foncière pèse directement sur la rentabilité. Elle représente souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer. Côté fiscalité du bailleur, la charge s'allège : elle est déductible des revenus fonciers au régime réel, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérée auprès du locataire.

Avant d'acheter, demandez toujours au vendeur son dernier avis de taxe foncière. Deux biens au même prix peuvent afficher des montants très différents selon la commune. Comparer les taux communaux fait partie de l'étude d'un investissement, au même titre que le loyer de marché ou les charges de copropriété. En 2027, un bien dont la fiche cadastrale ne mentionne aucun confort mérite une vérification de plus, dans les communes qui ont accepté la réévaluation.

Taxe foncière d'un bien vendu, vide, quitté pour une maison de retraite ou à bâtir

Je vends mon logement en juin, qui paie la taxe foncière ?

Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, reçoit l'avis. Le notaire prévoit en général que l'acheteur rembourse la part correspondant à la période qui suit la vente, calculée au jour près.

Un logement vide paie-t-il la taxe foncière ?

Oui, la taxe foncière est due que le bien soit occupé ou non. Seule une vacance d'au moins trois mois, indépendante de votre volonté, pour un bien destiné à la location, peut ouvrir droit à un dégrèvement, sur demande.

Dois-je payer la taxe foncière si je suis hébergé en maison de retraite ?

Pas forcément. Si votre ancien logement reste inoccupé et que vos revenus restent sous le plafond, l'exonération ou la réduction dont vous bénéficiiez est maintenue. Tout dépend de la fonction du logement : loué à un tiers, il perd ce droit.

Mon terrain à bâtir est-il imposé ?

Oui, au titre de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Son montant reste en général modeste, sauf dans les communes qui majorent la valeur des terrains constructibles situés en zone urbaine.

Puis-je payer ma taxe foncière 2027 en plusieurs fois ?

Oui, par la mensualisation : une adhésion faite au plus tard le 15 décembre 2026 déclenche dix prélèvements, le 15 de chaque mois de janvier à octobre 2027. Après cette date, les prélèvements démarrent en février avec deux mensualités.

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