Colmar : l'ancien cinéma Colisée renaît en logements, le neuf y vaut 77 % de plus que l'ancien

Le dossier est suivi depuis 2018 par tous ceux qui cherchent un appartement dans le centre de Colmar. Cinq ans de travaux, une façade de 1897 conservée, des logements déjà habités : la résidence entre sur le marché au moment où les conditions d'achat se détendent. Les agences immobilières de la ville y voient un test grandeur nature pour la reconversion des friches du centre historique, et la presse locale suit le chantier depuis sa première pelleteuse.

Sommaire

Du vélodrome de 1897 au Colisée : un site qui a déjà eu trois vies

L'immeuble du 19 rue du Rempart n'a jamais été un simple cinéma. Il sort de terre en 1897, dessiné par l'architecte Charles Gerwig pour Gustav Eglinsdorfer. À l'origine, c'est un hôtel-restaurant baptisé Le Walhalla, doublé d'une piste cyclable où s'entraînait le Vélocipède Club local.

La piste devient une salle de projection dès 1907. La maison change ensuite de nom au gré de l'histoire : l'Eden français en 1921, une rénovation en 1955, puis l'enseigne Le Colisée à partir de 1986. Le rideau tombe en 2018, après trente-deux ans d'exploitation.

Le promoteur haut-rhinois Protec, installé à Riedisheim, rachète les murs fin 2019. Les travaux lourds démarrent au printemps 2024, sous la conduite de Studio Martini Architectes, avec Metzger BTP pour la démolition. Tout l'intérieur part. La façade historique, elle, reste debout : elle a dû être étayée pendant que le nouveau bâtiment s'élevait derrière elle. Un chantier de couturier, à quelques dizaines de mètres du musée Unterlinden.

Commerces, bureaux et appartements : ce que contient vraiment le programme

La résidence n'est pas qu'un immeuble d'habitation. Le programme empile trois usages, dans l'ordre classique du centre historique : le commerce en bas, le travail au milieu, le logement en haut.

• Environ 917 m² de surfaces commerciales en rez-de-chaussée, pensées comme un local commercial ouvert sur la rue.
• Plus de 1 000 m² d'espaces de bureau répartis entre un plateau de 114 m² et un grand ensemble de 906 m², qui doit accueillir un centre de formation et des entreprises de services.
• Des appartements du trois-pièces de 65 m² au cinq-pièces de 126 m², avec terrasses tournées vers Unterlinden.
• Un parking souterrain sécurisé, accessible par l'arrière de la parcelle.

Côté prestations, le programme joue la carte du haut de gamme sans tomber dans le luxe ostentatoire : pompes à chaleur réversibles, hauteurs sous plafond généreuses, salle de bain équipée, cuisine ouverte sur la pièce de vie. La livraison était annoncée pour le second semestre 2026. En septembre, une partie des logements est déjà occupée et la commercialisation se poursuit, portée par le Groupe Kiss.

Quels sont les prix immobiliers à Colmar ?

C'est la question que pose tout acquéreur avant d'ouvrir une annonce. Le prix moyen d'un appartement dans la ville de Colmar tourne autour de 2 320 € le mètre carré en septembre 2026, selon efficity. Meilleurs Agents situait l'estimation autour de 2 590 € début août, SeLoger un peu au-dessus. Trois méthodes, trois résultats : l'écart dit surtout que le marché colmarien est étroit et qu'une agence immobilière raisonne ici rue par rue. Ces estimations croisent les données de transaction publiées par l'administration fiscale et les annonces en cours, ce qui explique le décalage d'une application à l'autre.

Segment	Prix moyen au m²
Appartement ancien	environ 2 320 €
Maison	environ 2 660 €
Neuf	environ 4 100 €
Fourchette courante (80 % des ventes)	1 660 € à 3 400 €

La taille du bien pèse lourd. Un studio se négocie autour de 2 990 € le mètre carré, un quatre-pièces autour de 2 190 €. Autrement dit : plus le logement est grand, moins le mètre carré coûte cher. Sur cinq ans, les appartements ont pris 6,7 %, les maisons 6,9 %. Une progression tranquille, loin des flambées observées ailleurs en France.

Pourquoi le neuf se paie si cher dans le centre historique

L'écart est spectaculaire. À environ 4 100 € le mètre carré, un logement neuf coûte près de 77 % de plus qu'un appartement ancien de la même ville. Deux raisons, très concrètes.

La première tient au terrain. Dans le centre de Colmar, il n'y a plus de terrain libre. Créer du logement suppose donc de reprendre l'existant, de conserver une façade protégée, d'étayer, de démolir de l'intérieur. Ce type d'opération immobilière coûte structurellement plus cher qu'une construction neuve en périphérie, du côté de Horbourg-Wihr ou dans le quartier Sud. Sur le plan énergétique, en revanche, le résultat n'a rien à envier à ce qui se construit ailleurs en Europe.

Immobilier : une sublime maison vigneronne à proximité de Colmar https://t.co/RJbq2nJI1B

— Les Echos (@LesEchos) 7 juillet 2026

La seconde tient à la demande. Un appartement à Colmar avec ascenseur, terrasse, parking et performance énergétique récente reste rare. Les acheteurs qui revendent une maison de famille en cherchent précisément un. Résultat : ces biens partent vite, souvent avant même qu'une annonce ne soit largement diffusée. Ce mécanisme, on le retrouve partout où l'offre de logements s'est resserrée depuis deux ans.

Ladhof, Maraîchers, Florimont : la carte des quartiers de Colmar

Le prix moyen d'une commune ne dit rien de ce qu'on paie vraiment. Entre deux adresses distantes de deux kilomètres, l'écart dépasse souvent 700 € le mètre carré. Voici comment se découpe le marché immo local.

• Centre historique et Saint-Léon : le haut de la fourchette, belles pierres et rareté, mais peu de stationnement et des charges de copropriété plus lourdes.
• Ladhof et Maraîchers : des secteurs mixtes au nord-est, où l'on trouve encore des maisons de ville avec un bout de terrain.
• Saint-Antoine, Sainte-Marie et Saint-Joseph : l'entre-deux familial, proche des écoles, très demandé en location comme à l'achat.
• Florimont, Mittelharth et le quartier Sud : davantage de collectif récent et de programmes neufs, à des prix plus abordables.
• Wintzenheim et Horbourg-Wihr : la respiration périurbaine, pour qui veut un terrain, de l'air et accepte dix minutes de voiture.

Un conseil de pro revient souvent : ne jamais comparer deux annonces sur le seul prix affiché. La différence se joue sur l'étage, l'exposition, l'année de construction et, ici, sur la présence d'une place de stationnement. De manière générale, mieux vaut découvrir le bien à deux moments de la journée avant de se décider.

Louer, investir : ce que dit le marché locatif colmarien

La location tire son épingle du jeu. Pôle hospitalier, siège de juridiction et ville de formation à échelle humaine, Colmar entretient une demande locative bien plus régulière que sa taille ne le laisse penser, comme Mulhouse à l'autre bout du Haut-Rhin.

Pour un investissement locatif, trois configurations dominent : le studio ou le deux-pièces proche du centre, la location meublée destinée aux jeunes actifs, et le petit collectif ancien à rénover. La règle générale ne change pas : le rendement se construit sur le prix d'achat, jamais sur le loyer espéré. Créer de la valeur passe par les travaux, à condition de les chiffrer avant de signer.

Le cadre s'est durci. Un contrat de location obéit à des règles strictes, et la loi impose désormais un niveau minimal de performance énergétique pour mettre un logement en location. Une passoire thermique ne se loue plus : elle se rénove ou elle se vend. En copropriété, l'assemblée générale reste l'endroit où se décident les travaux qui feront la valeur de la propriété dans dix ans.

Les bailleurs qui n'ont ni le temps ni l'envie de gérer confient la gestion locative à une agence. Le service coûte quelques points de loyer et couvre les états des lieux, les quittances et le suivi des impayés. Cet accompagnement se discute au cas par cas, sous réserve d'un contrat clair sur le périmètre exact des missions. C'est le droit de chacun d'arbitrer selon son temps disponible.

Acheter, vendre ou louer à Colmar : ce qui a changé cette année

Le contexte s'est détendu. Les conditions de crédit se sont assouplies, et l'automne s'annonce comme une période plus favorable aux projets d'achat qu'il y a dix-huit mois. Pour autant, les acquéreurs ne signent plus les yeux fermés.

Trois critères reviennent dans chaque visite : l'étiquette énergétique, le montant réel des charges, et la présence d'un stationnement. Sur ce dernier point, le centre historique reste pénalisant, ce qui explique la valeur d'un parking souterrain dans un projet immobilier comme celui de la rue du Rempart. Les vendeurs, eux, l'ont compris : ils préparent leurs diagnostics en amont pour éviter que la négociation ne se joue sur les travaux.

Pour louer, la logique est inverse. La demande de location reste soutenue à proximité de l'hôpital et des écoles, où un appartement meublé de deux pièces trouve preneur en quelques jours. Beaucoup de propriétaires préfèrent déléguer plutôt que de gérer seuls les états des lieux.

Le conseil pratique tient en une phrase : inscrire sa recherche sur un site d'annonces avec une alerte au bon périmètre, puis prendre contact avec deux ou trois agences qui travaillent vraiment le secteur. Au fond, beaucoup de transactions se concluent ici entre particuliers avertis et clients déjà connus de l'agence, avant même la publication d'une annonce. Un annuaire de professionnels ne remplacera jamais une visite.

Ce que la reconversion change pour le centre-ville

Une friche de 2018 qui redevient un immeuble habité, c'est d'abord une vitrine rallumée à quelques pas du musée Bartholdi et des ruelles touristiques. Les surfaces commerciales du rez-de-chaussée vont remettre des services dans une rue que la fermeture du cinéma avait vidée le soir, et redonner une dynamique commerciale à ce bout de centre.

C'est aussi un signal pour les autres friches urbaines alsaciennes. Réhabiliter coûte cher, mais cela évite de consommer des terres agricoles et cela s'inscrit dans les objectifs de sobriété foncière que l'application des textes récents impose aux communes. Le cas n'est pas unique en Alsace, il reste rare à cette échelle. Le modèle a ses limites : le prix de sortie exclut de fait une partie des primo-accédants, qui restent orientés vers l'ancien ou vers la périphérie. La question du financement de ces opérations reviendra dans les scénarios de marché pour 2027.

Vos questions sur l'immobilier à Colmar

Le Colisée est-il encore en vente ?

Une partie de la résidence est déjà occupée, mais la commercialisation n'est pas close. Les typologies proposées vont du trois-pièces au cinq-pièces, avec parking. Les disponibilités évoluent chaque mois : mieux vaut vérifier directement auprès du commercialisateur que se fier à une annonce ancienne.

Où chercher pour un achat d'appartement à Colmar ?

Le centre historique offre le cadre et les services, au prix fort et souvent sans stationnement. Le secteur Sud et les communes limitrophes restent plus accessibles, avec davantage de maisons et de terrains. Sainte-Marie et Saint-Joseph forment un entre-deux recherché par les familles. Suivre l'actualité des programmes en cours aide aussi à arbitrer.

Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien à Colmar ?

Le neuf apporte la performance énergétique, des frais de notaire réduits et rien à faire à l'entrée, mais il demeure environ 77 % plus cher au mètre carré. L'ancien laisse une marge de négociation et un potentiel de travaux. Le bon arbitrage dépend surtout de votre horizon de revente.